--- title: "Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Construção e venda de imóveis" url: https://glaucodinizduartegrupogd.com.br/2021/08/23/glauco-diniz-duarte-grupo-gd-construcao-e-venda-de-imoveis/ author: turbogdd date: 2021-08-23T13:52:34-03:00 categories: [GLAUCO DINIZ DUARTE] tags: [Construção de imóveis, glauco diniz duarte] --- # Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Construção e venda de imóveis [![Glauco Diniz Duarte Grupo GD - Construção e venda de imóveis](https://glaucodinizduartegrupogd.com.br/wp-content/uploads/2021/08/Imoveis-18-300x200.jpg)](http://www.animaeng.com.br)[Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Construção e venda de imóveis](http://www.animaeng.com.br) # Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Construção e venda de imóveis ## Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a holding imobiliária é uma pessoa jurídica de direito privado, geralmente constituída na forma de sociedade limitada ou anônima, que detém imóveis (*to hold*), e que pode desempenhar diversas atividades, tais como locação, revenda, construção, incorporação, reforma, loteamento, desmembramento, dentre outras. ## De largada, a holding imobiliária deve enquadrar sua atividade em códigos da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (“**CNAE**”). ## Tipicamente, uma holding imobiliária compra, vende e/ou aluga imóveis próprios, ou seja, desempenha atividades previstas na seção L, na divisão 68, no grupo 68.1 e na classe 68.10-2 do CNAE. Sendo assim, a atividade da holding imobiliária é geralmente enquadrada nos códigos **6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios**, **6810-1/02 – Aluguel de imóveis próprios** e/ou **6810-2/03 – Loteamento de imóveis próprios**. ## Porém, não são raros os casos em que a holding realiza atividades de construção, reforma, manutenção, complementação, alteração e incorporação, isto é, desempenha atividades previstas na seção F, que compreende as divisões 41 a 43, com respectivos grupos, classes e subclasses do CNAE. Nesses outros casos, a atividade da holding imobiliária deve ser enquadrada em códigos alternativos ou adicionais, os quais devem ser definidos com vistas às peculiaridades de cada caso concreto. ## Por ora, é importante ressaltar que o **objeto social está diretamente atrelado à carga tributária**. ## Por isso, todas atividades efetivamente desempenhadas pela holding imobiliária devem ser corretamente descritas no contrato social ou no estatuto, além de serem enquadradas nos códigos CNAE perante o CNPJ, sob pena de futuros questionamentos sobre a carga tributária pelas autoridades fiscais. ## ## Saiba mais em [http://www.animaeng.com.br](http://www.animaeng.com.br) ## ## Qual o melhor regime de tributação da holding imobiliária: Simples Nacional, Lucro Real ou Lucro Presumido? ## Importante destacar que a holding imobiliária **não pode optar pelo Simples Nacional**. ## Isso porque **essa forma de tributação é vedada para quem realiza atividade de locação de imóveis próprios** – exceto quando se referir à prestação de serviços tributados pelo Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza, assim entendida a exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversão, canchas e congêneres, para a realização de eventos ou negócios de qualquer natureza. ## Logo, salvo nesses casos excepcionais, a holding imobiliária não pode ser tributada pelo Simples Nacional. ## É possível optar por tributar a holding imobiliária pelo **Lucro Real**, mas essa opção é incomum em virtude da **elevada carga tributária**. ## O lucro real – assim entendido o lucro líquido ajustado por adições, exclusões e compensações previstas pela legislação tributária – sujeita-se a 15% de Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (“**IRPJ**”) e 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (“**CSLL**”). ## A parcela do lucro real que exceder R$ 20 mil por mês (em regra, o período de apuração do Lucro Real é anual com estimativas mensais) sujeita-se a 10% de Adicional de IRPJ (“**Adicional**”). Sobre a receita bruta, incidem 1,65% de Contribuição para o Programa de Integração Social (“**PIS**”) e 7,60% de Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (“**COFINS**”). ## Portanto, simplificadamente, se a holding imobiliária optar pelo Lucro Real, incidirá até **34% **de IRPJ/Adicional/CSLL sobre o **lucro real**, além de **até 9,25% **de PIS/COFINS não cumulativo sobre a **receita bruta descontada de créditos**. ## É verdade que essas alíquotas nominais podem ser reduzidas, por exemplo, se o lucro líquido ajustado for inferior ou pouco superior a R$ 20 mil por mês tornando pouco ou nada aplicável o Adicional, ou se a holding imobiliária tomar crédito em relação aos imóveis adquiridos para revenda. ## Contudo, ainda que a carga tributária no Lucro Real seja assim mitigada, ela tende a ser mais gravosa do que a carga tributária no Lucro Presumido. ## Em regra, **a holding imobiliária é tributada pelo Lucro Presumido**, cuja carga tributária varia conforme a atividade. ## Para atividades imobiliárias relativas a desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, e venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, incide 15% de IRPJ sobre 8% da receita bruta, incide 10% de Adicional sobre a parcela de 8% da receita bruta que exceder R$ 60 mil por trimestre (o período de apuração do Lucro Presumido é trimestral), e incide 9% de CSLL sobre 12% da receita bruta. ## Ao seu turno, para atividades de administração, locação ou cessão de bens imóveis, incide 15% de IRPJ sobre 32% da receita bruta, incide 9% de CSLL sobre 32% da receita bruta, além de incidir 10% de Adicional sobre a parcela de 32% da receita bruta que exceder R$ 60 mil por trimestre. Em todo caso, aplica-se 0,65% de PIS e 3% de COFINS sobre a receita bruta. ## Por isso, no Lucro Presumido, a holding que **compra e vende **imóveis é tributada em **até 6,73% sobre a receita bruta **(= 25% * 8% + 9% * 12% + 3,65%), ao passo que a holding que **aluga** imóveis é tributada em **até 14,53% sobre a receita bruta **(= 34% * 32% + 3,65%). ## Segue um quadro-resumo do Lucro Real e do Lucro Presumido para uma holding imobiliária: ## Uma comparação entre o Lucro Presumido e a pessoa física ## Imagine que os imóveis A, B e C gerem aluguéis de R$ 20 mil, R$ 30 mil e R$ 40 mil por mês, totalizando R$ 90 mil por mês. Se esses imóveis forem detidos diretamente por uma pessoa física, os **aluguéis** serão tributados por alíquotas progressivas de **até 27,5% **de Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (“**IRPF**”). ## Comparativamente, se esses imóveis forem detidos por uma holding imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, esses **aluguéis **serão tributados por **até 14,53% **de IRPJ, Adicional, CSLL, PIS e COFINS. Segue uma tabela comparativa, que deve ser tomada a título ilustrativo da tributação mensal, pois o período de apuração é anual para o IRPF das pessoas físicas e trimestral para o Lucro Presumido: ## Agora imagine que os imóveis A, B e C sejam vendidos em 31/12/2020 por R$ 4 milhões, R$ 6 milhões e R$ 8 milhões. Imagine que esses imóveis tenham sido adquiridos em 01/01/2000 ao custo de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões e R$ 4 milhões. Se esses imóveis forem vendidos diretamente por uma pessoa física, os **ganhos serão abatidos por fatores de redução **e tributados por alíquota fixa de **15%** de IRPF. ## Se esses imóveis forem vendidos como **ativo imobilizado **de uma holding imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, então **até 34% **de IRPJ/Adicional/CSLL incidirão sobre o **ganho**, sem qualquer incidência de PIS/COFINS. Comparativamente, se esses imóveis forem vendidos como **estoque **de uma holding imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, então **até 6,73% **de IRPJ/Adiciona/CSLL/PIS/COFINS incidirão sobre a **receita bruta**. Segue uma tabela comparativa, que deve ser tomada a título ilustrativo da tributação mensal, pois o período de apuração é anual para o IRPF das pessoas físicas e trimestral para o Lucro Presumido: ## A carga tributária pode variar conforme os valores e as datas, sendo recomendável realizar essas estimativas em cada caso concreto. ## Ainda assim, **a tributação do aluguel de imóveis tende a ser menor na holding imobiliária optante pelo Lucro Presumido. Já a tributação do ganho na venda de imóveis tende a ser menor na pessoa física**, especialmente se os imóveis forem antigos. ## Essas conclusões guardam relação direta com os bens que devem ser transferidos para a holding, conforme segue. ## Quais bens devem ser transferidos para a holding imobiliária?** ** ## A tributação é um fator importante para decidir quais bens serão transferidos para a holding imobiliária. ## As **aplicações financeiras no Brasil** não devem ser transferidas para a holding imobiliária, pois rendimentos financeiros são geralmente menos tributados nas pessoas físicas do que em pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Presumido, conforme a tabela a seguir: ## As **aplicações financeiras no exterior **também** **não devem ser transferidas para a holding imobiliária, sob pena vedarem a opção pelo Lucro Presumido, afinal, o Lucro Real é obrigatório para as pessoas jurídicas que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior. ## Os **imóveis no Brasil que se pretende vender no curto prazo** não devem ser transferidos para a holding imobiliária, pois o produto da venda de imóveis é menos tributado nas pessoas físicas do que em pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Presumido, conforme demonstrado anteriormente. ## No que se refere àqueles destinados** à residência ou temporada** podem ser transferidos para a holding imobiliária, mas só para o fim de facilitar futura sucessão. ## Por sua vez, os **imóveis que visam a locação atual ou futura** devem ser transferidos para a holding imobiliária, a fim de reduzir a tributação sobre os aluguéis. ## Já os **imóveis no exterior** não devem ser transferidos para a holding imobiliária. Imóveis no exterior destinados à locação ou à venda impedem que a holding imobiliária opte pelo Lucro Presumido, pois geram rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior. Quaisquer imóveis no exterior, se transferidos para a holding imobiliária, passam a ser tributáveis no Brasil em caso de sucessão. ## O valor de transferência dos bens ## Na integralização do capital da holding imobiliária, os imóveis podem ser conferidos pelo valor de custo ou pelo valor de mercado. ## O custo é o valor constante da última declaração de IRPF do alienante. O mercado é o valor que seria praticado entre partes independentes em condições usuais. ## Em casos específicos, pode ser eficiente transferir os imóveis a valor de mercado para a holding imobiliária, especialmente se três requisitos forem cumpridos: - ## a) se forem antigas as datas de aquisição dos imóveis pela pessoa física; - ## b) se os imóveis forem transferidos para o ativo imobilizado da holding imobiliária; - ## c) se no médio prazo for possível que a holding imobiliária ponha esses imóveis para venda. ## Uma vez que sejam cumpridos esses três requisitos, pode ser vantajoso antecipar uma tributação comparativamente menor, em vez de postergar uma tributação significativamente maior. Explico. ## A pessoa física pode aproveitar fatores de redução do ganho, tanto maiores quanto mais antiga for a data de aquisição do imóvel, a saber: - ## a) redução **de 5% até 100% **do ganho para imóveis adquiridos **até dezembro de 1998**; - ## b) redução de **1/1,0060m1**(lê-se: um inteiro dividido por um inteiro e sessenta décimos de milésimo elevado a “m1”), sendo “m1” o número de meses, ou fração, decorridos entre **janeiro de 1996 (ou data de aquisição posterior) e novembro de 2005**; - ## c) redução de **1/1,0035m2**(lê-se: um inteiro dividido por um inteiro e trinta e cinco décimos de milésimo elevado a “m2”), sendo “m2” o número de meses, ou fração, decorridos entre **dezembro de 2005 (ou a data de aquisição, se posterior) e a data de alienação**. ## Esses fatores permitem reduzir o ganho e a tributação devida pela pessoa física na transferência de imóveis para a holding imobiliária. ## Na prática, um imóvel adquirido em 2000 por R$ 1.000.000 e vendido em 31/12/2020 por R$ 3 milhões gera um ganho de R$ 2.000.000, que aproveita reduções na ordem de 65%, de modo que apenas R$ 700 mil são tributáveis a 15% de IRPF. ## Uma vez que o imóvel seja transferido para o ativo imobilizado da holding imobiliária, é correto afirmar que o imóvel, a princípio, destina-se a permanecer na holding imobiliária. ## Nessas circunstâncias, a venda do imóvel ensejará até 34% de IRPJ/Adicional/CSLL sobre o ganho, o qual será tanto menor quanto maior tiver sido o valor de transferência dos imóveis da pessoa física para a holding imobiliária – daí a vantagem de transferir os imóveis pelo valor de mercado. ## **Vale ponderar que são raros os casos em que a transferência de imóveis a valor de mercado é realmente eficiente.** ## Afinal, se o imóvel for transferido a valor de custo e, em pouco tempo, for deliberada sua venda, cabe avaliar os riscos da reclassificação do ativo imobilizado para o estoque na tentativa de aproveitar a tributação de até 6,73% de IRPJ/Adicional/CSLL/PIS/COFINS sobre a receita bruta, bem como cabe avaliar os riscos da redução do capital mediante devolução do imóvel para venda pela pessoa física. ## Portanto, salvo em casos específicos, as pessoas físicas geralmente transferem os imóveis a valor de custo para a holding imobiliária. Essa opção não gera IRPF a pagar e, além disso, pode reduzir a tributação devida numa futura doação ou sucessão da participação na holding imobiliária. #### [**Desconto na conta de luz da Cemig!**](https://descontocontadeluz.com.br/) [![Glauco Diniz Duarte Grupo GD - Construção e venda de imóveis](https://glaucodinizduartegrupogd.com.br/wp-content/uploads/2019/09/IMG_5396-300x200.jpg)](http://www.animaeng.com.br)[Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Construção e venda de imóveis](http://www.animaeng.com.br) [![Ânima Engenharia - Sustentabilidade, conforto e eficiência](https://glaucodinizduartegrupogd.com.br/wp-content/uploads/2021/05/anima.jpg)](http://www.animaeng.com.br)[Ânima Engenharia – Sustentabilidade, conforto e eficiência](http://www.animaeng.com.br) [![Turbo Brasil – Uma Solução pra você](https://glaucodinizduartegrupogd.com.br/wp-content/uploads/2021/05/Turbo-300x132.png)](https://turbobrasil.com.br)[Turbo Brasil – Uma Solução pra você](https://turbobrasil.com.br/) [![Retífica 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