Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Porque imóveis estão tão caros
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, no ano da pandemia de covid-19, da provável maior queda da economia brasileira em mais de um século, existe um setor que vive seu melhor momento em muitos anos. Nunca tantos brasileiros decidiram concretizar a decisão da compra da casa própria. Ou como investimento. O mercado imobiliário mostrou resiliência no momento mais agudo da crise e está liderando o processo de retomada da economia.
Um estudo exclusivo preparado pelo Grupo Zap para a EXAME revela a dimensão do momento de transformação do mercado de imóveis residenciais no país. Amparados pelo crédito imobiliário com as menores taxas de juro da história do país, os brasileiros que podem buscam imóveis maiores e estão dispostos a se afastar do centro e dos locais de trabalho graças à opção do trabalho remoto. E começam a pagar mais caro na compra, ainda que economizem com o crédito mais barato.
É um momento de euforia que contrasta com a apatia de muitos setores que ainda estão longe do patamar em que se encontravam antes da pandemia. Não que o mercado imobiliário não tenha sido impactado. No auge das medidas de isolamento social, lançamentos de imóveis foram suspensos, estandes de vendas ficaram fechados e muitos brasileiros decidiram adiar a compra da casa. As vendas recuaram cerca de 50% em São Paulo de fevereiro para abril.
Mas o Banco Central decidiu acelerar a queda da taxa de juro de 4,5% para 2% ao ano para evitar que a recessão fosse tão profunda como se desenhava. Foi essa queda que ditou o tom da retomada do mercado de imóveis, derrubando o custo do capital de bancos e, consequentemente, ainda mais as taxas do financiamento habitacional. Isso acabou atraindo tanto quem desejava mas não podia financiar imóveis mais caros quanto o investidor de renda fixa, que viu seus rendimentos desabar.
As taxas de juro do crédito imobiliário caíram pela metade em quatro anos, passando de 15,6% ao ano em 2016 para 7,6% em 2020. No meio da pandemia, a recuperação começou tímida em abril, ganhou força em maio e passou a superar recordes históricos em agosto, auxiliada pela queda menor do que a esperada da atividade econômica e da renda disponível de quem preservou o emprego.
No maior mercado do país, São Paulo, foram vendidos 49.700 imóveis residenciais novos nos 12 meses até setembro, acima do recorde histórico de 49.200 ao longo de 2019, segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (SecoviSP).
Trabalhadores em futuros prédios na Vila Madalena, em São Paulo: obras aceleradas, mesmo com a pandemia
A Caixa, líder no crédito imobiliário do país, tem fomentado o mercado com iniciativas que vão além da redução de juros nas modalidades de crédito tradicionais: o banco foi o primeiro a lançar a linha de crédito imobiliário indexada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Os bancos privados não ficaram atrás. O Itaú Unibanco, por exemplo, lançou uma linha de crédito atrelada à poupança. Os novos produtos e a concorrência entre os bancos são benéficos ao consumidor final, que tem a chance de comparar e escolher o que é melhor para seu bolso.
É um fenômeno nacional. A mineira MRV, maior incorporadora do país em receitas, tem superado recordes de vendas sucessivamente. Se no início da pandemia a previsão era encolher 50%, a situação foi revertida para uma alta de 40% nas vendas de janeiro a setembro na comparação anual. “Já estávamos com a empresa preparada para as vendas digitais havia algum tempo”, diz Rafael Menin, presidente da MRV, sobre como a empresa enfrentou a alta na demanda.
Para as incorporadoras, a queda da taxa de juro significa ampliar a base potencial de consumidores: pessoas com renda mais baixa passam a ter acesso ao mercado porque o valor da prestação mensal diminuiu.
“O mercado potencial para nossos produtos mais do que triplicou”, afirma Fabrício Mitre, presidente da incorporadora Mitre. A empresa paulistana, que abriu o capital em fevereiro, está com a maior velocidade de vendas de sua história, com vendas de 113 milhões de reais no primeiro semestre. “O consumidor percebe que o preço está defasado e que tem acesso a linhas de financiamento mais baratas. Além disso, a poupança das famílias cresceu, em seis meses as pessoas não foram jantar fora nem viajar”, diz o empresário.
O mercado se aqueceu a tal ponto, com demanda recorde e consequente redução da capacidade ociosa da cadeia de fornecedores, que começa a pressionar os preços. Na média nacional e em capitais, os valores do metro quadrado registram a maior variação desde 2014, ano que marcou o início da prolongada recessão que se estendeu até 2016 na economia e até 2018 no mercado imobiliário. Os preços subiram, em média, 2,14% na taxa nacional acumulada de 12 meses até setembro, algo que não se via havia seis anos, segundo o índice FipeZap.
O metro quadrado era negociado a 7.394 reais em setembro, o que significa dizer que um imóvel com 80 metros quadrados saía por cerca de 590.000 reais. Em algumas capitais — Curitiba, Belo Horizonte, São Paulo e Salvador —, o avanço dos preços supera a inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que é a referência para os reajustes de salários.
É um processo que deve ganhar tração nos próximos meses se não houver surpresas fora do mercado, segundo incorporadoras e especialistas. “Os preços continuarão a subir? Depende. Depende de como sairemos da pandemia economicamente, se o país terá sustentabilidade fiscal, se controlará o processo inflacionário e se evoluirá a agenda de reformas. Se for assim, devemos observar aquecimento mais prolongado dos preços até a oferta se ajustar”, diz Danilo Igliori, economista-chefe do Grupo Zap.
O ajuste da oferta é uma referência aos ciclos do mercado imobiliário. Cada um dos segmentos passa necessariamente por uma recessão, uma recuperação, uma expansão e uma superoferta. Para Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy, o segmento de imóveis residenciais está atualmente em fase de expansão, descolando-se do mercado de imóveis comerciais, que está na fase de recessão.
“É por isso que começam a aparecer fundos que investem em imóveis residenciais. Por entenderem que há espaço para uma melhora dos preços nos próximos anos”, afirma. No mercado corporativo, a sobreoferta e as incertezas sobre a retomada do trabalho presencial pesam sobre os preços, que caíram 0,91% em 12 meses.
Os reflexos da demanda aquecida para residências são sentidos ao longo da cadeia produtiva. Os custos de materiais e de mão de obra estão subindo e apertando as margens das construtoras. O Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), principal indicador do setor, avançou 6,64% no acumulado em 12 meses até outubro. A forte alta do dólar também pesou sobre os custos do aço e do cobre, sem contar o aumento de 20% no preço do cimento.
