Glauco Diniz Duarte Grupo GD – É o momento de comprar imóvel

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a intenção de compra de imóveis nunca foi tão grande, segundo uma pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e do Grupo Zap, que começou sua série histórica em 2014. A proporção de pessoas que declarou intenção de adquirir um imóvel nos próximos três meses passou de 43% no 2º trimestre para 48% no 3º trimestre de 2020.

O ano passado, o mercado imobiliário surpreendeu em plena pandemia do novo coronavírus. As vendas foram maiores do que o esperado em uma crise econômica, por algumas razões. Havia uma demanda reprimida, de pessoas que não compraram imóveis nos últimos anos em função do cenário econômico. Além disso, a queda da taxa básica de juros, a Selic, para a mínima histórica fez com que o financiamento imobiliário ficasse mais barato.

A disparada de mais de 23% no IGP-M, índice de inflação conhecido por reajustar os contratos de aluguel, em 2020 também levou muita gente a trocar o aluguel pela parcela do financiamento.

E há, ainda, um motivo emocional: com o distanciamento social imposto pela covid-19, as famílias passaram a dar mais importância para a casa própria, aquele lugar onde nunca se passou tanto tempo. E passaram a comprar imóvel de forma totalmente on-line, desde a visita até a escritura.

O resultado é que, em 2020, o preço dos imóveis residenciais subiu 3,67%, segundo o Índice FipeZap. Foi a primeira alta anual desde 2016. Para os próximos 12 meses, uma boa parte (32%) dos compradores projeta um aumento nos preços dos imóveis, enquanto 31% espera manutenção e 15%, queda.

“Tenho convicção de que o preço dos imóveis vai subir em 2021, mas é difícil citar quanto”, afirma Basilio Jafet, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Segundo ele, além da maior demanda, o aumento no preço dos materiais de construção também deve impactar a alta.

A entidade projeta que o mercado imobiliário na capital paulista deve fechar 2021 com um resultado próximo do resultado de 2020, com 40 mil unidades lançadas e 50 mil unidades vendidas.

O perfil dos imóveis buscados mudou este ano e também deve ser diferente no ano que vem. “Sentimos que existe intenção de adquirir algo com um cômodo a mais para ser home office”, diz Jafet. O Secovi-SP notou, ainda, a preferência por varandas maiores, mais automação e cozinhas mais completas.

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Juros mais altos, mas não muito

Em 2020, os financiamentos imobiliários com recursos da poupança atingiram recordes históricos consecutivos. No ano passado, os empréstimos destinados à aquisição e construção de imóveis atingiram R$ 124 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Esse volume é um recorde histórico, mesmo em um ano marcado pelas incertezas trazidas pela pandemia de coronavírus.

“Foi muito acima das melhores previsões pré-pandemia”, afirma Cristiane Portella, presidente da Abecip. Isso aconteceu porque a poupança, que financia o crédito imobiliário, teve uma sequência de captações recordes, muito em função do auxílio emergencial dado pelo governo. Além disso, segundo Portella, o financiamento imobiliário tem sido cada vez mais valorizado pelos bancos, por ser um jeito de manter um relacionamento de longuíssimo prazo com os clientes.

Com a queda da Selic, as taxas de juros dos financiamentos imobiliários também caíram e os compradores de imóvel aproveitaram. Em um crédito de 20 ou 30 anos, qualquer diferença pequena nas taxas faz muita diferença.

O Custo Efetivo Total (conhecido como CET, que inclui os juros e outras taxas embutidas no financiamento) médio para financiar um imóvel de R$ 750 mil caiu de 8,10% ao ano, em janeiro de 2020, para 7,63% ao ano, em dezembro, segundo a plataforma de crédito imobiliário CrediHome.

Isso significa que, para quem financiou R$ 750 mil do valor de um imóvel em janeiro em 2020, a primeira prestação ficou em média em R$ 6.874,11, para um prazo de 30 anos. Já para quem financiou o mesmo imóvel, pelo mesmo prazo, em dezembro, a primeira parcela era 4% menor, de R$ R$ 6.599,05, em média. Dá uma economia de R$ 49.730 ao longo dos 30 anos de parcelamento.

Em 2021, as taxas de juros dos financiamentos imobiliários tendem a imitar o caminho da Selic e sofrer uma leve alta, mas não vai ser nada que vai afastar demais os tomadores de crédito, de acordo com Portella. “Esse patamar de juros deve se manter no ano que vem. Não devemos ter grandes subidas, ainda que a curva de juros futuros esteja apontando para cima”, diz.

Diante da expectativa de aumento nos preços dos imóveis e nos juros nos próximos anos, 2021 vai ser um bom momento para comprar uma casa ou um apartamento para morar, antes que os valores subam ainda mais. “Nunca estivemos com renda, preço e condição de financiamento tão acessível. Daqui seis meses, é possível que as coisas estejam um pouco menos acessíveis”, afirma Eduardo Zylberstajn, economista e coordenador do Índice FipeZap.

No entanto, não é para correr, segundo ele. “Quando a família vai comprar imóvel, a decisão tem repercussão por décadas na vida financeira e no dia a dia. O momento da compra de um imóvel tem que ser quando você tem convicção de onde quer morar e do tamanho do imóvel por muitos anos. É preciso serenidade na hora de tomar essa decisão”, alerta Zylberstajn. “No último ciclo, faltou serenidade para todos, família, mercado e governo, e o ciclo terminou muito mal.“

Se a inadimplência continuar no patamar em que está, não deve ficar mais difícil conseguir financiamento este ano. Em 2020, a política de crédito dos principais bancos não foi alterada e não houve aumento na dificuldade de aprovação, segundo Bruno Gama, fundador da CrediHome.

Porém, o comprador pode demorar mais tempo para conseguir o crédito aprovado, em função da demanda maior. O prazo médio que os bancos levam para avaliar a documentação e emitir o contrato passou de entre 20 e 30 dias, no começo do ano, para entre 30 e 60 dias, no fim do ano de acordo com Gama.

Como fechar um bom negócio

Não tem muito milagre. O jeito para fechar um bom negócio é procurar, procurar e procurar, gastando tempo em busca de um imóvel como o desejado, por um preço que caiba no bolso. “Você já tem que entrar na negociação com uma referência de preço, para ter capacidade de argumentação”, aconselha Gama. Há espaço para negociar um desconto de 12%, em média, em relação ao valor ofertado, segundo a Fipe e o Grupo Zap.

Ele também sugere bater na porta de pelo menos quatro bancos — Caixa, Itaú, Santander e Bradesco — e escolher com calma a melhor taxa oferecida. Vale lembrar que é preciso comparar o Custo Efetivo Total (CET), que inclui os juros e outras taxas embutidas.

Gama recomenda já ter o crédito pré-aprovado antes de buscar os imóveis, porque isso empodera o consumidor na negociação. “Vemos muita gente se frustrando porque busca imóvel, chega na hora de assinar e a pessoa não tem crédito aprovado”, diz. “Entender sua capacidade de pagamento, todas as possibilidades de crédito que você pode acessar e por qual taxa é um planejamento vital, que deve ser feito antes da decisão de compra.”

Outra dica é entender a taxa de juros contratada, se é prefixada ou atrelada a algum indicador, como o IPCA ou a poupança. Em 2020, os grandes bancos lançaram novas modalidades de financiamento imobiliário. Créditos com taxas indexadas podem valer mais a pena no curto prazo, mas são mais arriscados no longo prazo. Se esses índices sobem repentinamente, a parcela dispara e você precisa ter dinheiro para amortizar o financiamento.

“Estar indexado traz risco maior e nem todos os clientes têm clara noção do tipo de risco que estão tomando. Indicamos tentar entender esse tipo de risco. Se você é mais conservador, como a maioria, tem que ir para o modelo tradicional, prefixado”, sugere Gama.

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