Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Imóvel com usufruto pode ser vendido

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, os direitos reais estão previstos no Código Civil, nos artigos 1.225 e seguintes. O código civil em seus artigos 1225 até 1227 e 1245 até o 1246 prevê os Direitos reais, que são um conjunto de normas que regulamentam sobre bens imóveis e móveis.

Entre os direitos elencados no artigo em questão, estão o direito de propriedade e o usufruto.

Enquanto o direito de propriedade é uma das formas de subjetivação do direito de moradia, o outro é uma forma de limitação do direito de propriedade.

É um instituto que limita, inclusive, a possibilidade de alienação e penhora de imóveis. Alienação de bens é quando um bem móvel ou imóvel é transferido de uma pessoa para terceiro, e no caso de imóveis possui lei própria – Lei N 9.514 de 20 de novembro de 1997.

Resumidamente:

• Usufruto é o instituto que permite conceder á alguém, temporariamente o direito de usar e gozar uma propriedade que permite á outra pessoa.

• Doação com reserva de usufruto significa que o imóvel foi passado para terceiro, porém o proprietário mantém o direito de usar o mesmo até sua morte.

• O imóvel com cláusula de usufruto não pode ser alienado ou vendido.

• Para realizar a venda de imóvel doado com usufruto, é necessária a extinção dele.

Continue lendo para entender mais sobre o assunto e sobre como possibilitar a venda de imóvel que tenha sido doado com reserva de usufruto.

Como fazer a venda do imóvel?

A alienação de um imóvel consiste na transferência de seu domínio do proprietário para terceiros.

O contrato de compra e venda é uma das formas de transferência de domínio de bens.

Uma das vedações trazidas com o usufruto é a de alienar o bem. O usufrutuário não pode, portanto, vender o bem imóvel, porque dele não é proprietário.

O proprietário, por sua vez, não pode vender o bem, porque a venda implica a transferência do domínio, o qual pertence, nos termos da reserva de usufruto, ao usufrutuário.

Assim, para que seja possível a venda de imóvel que foi doado com cláusula de usufruto, é necessária a extinção deste.

Uma forma pontual, e que independe de força maior ou condições fora do controle das partes, é que o usufrutuário renuncie.

No exemplo dado sobre a doação dos pais para os filhos, é comum, normalmente por questões financeiras, que os filhos resolvam vender o imóvel doado.

Neste caso, é necessária a renúncia expressa ao usufruto para que a venda seja possível.

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O Que é a Doação Com Reserva de Usufruto?

Como explicado acima, este é um instituto do direito previsto para que seja possível a doação em vida de bens, porém com a opção de manter os direitos de uso do mesmo.

Ou seja, o bem é passado legalmente para a pessoa que recebeu a doação, porém o doador mantém o direito de usufruir da propriedade indeterminadamente.

É muito comum para pais que querem deixar uma propriedade para o filho quando morrerem, mas ainda querem utilizar da mesma em vida.

Antes de explicar exatamente o que significa esta doação, é importante conceituar o Usufruto.

Usufruto

Usufruto é um instituto do direito que passa para um terceiro o direito de usar e fruir de uma propriedade por tempo limitado. Como explicado anteriormente, é previsto nos Art. 1.390 ao 1.411 do Código de Direito Civil Brasileiro.

Ocorre a transferência de alguns poderes inerentes ao domínio ao usufrutuário. Esta passa a ter direito de uso e gozo sobre a coisa, e, consequentemente, o dever de preservá-la.

É um direito real, temporário, inalienável – sendo que seu exercício pode ser objeto de cessão gratuita ou onerosa -, impenhorável, e sua extinção acarreta à transmissão do domínio ao proprietário (ou nu-proprietário, nos termos do direito).

Ocorre, portanto, uma divisão dos poderes do domínio. O nu-proprietário mantém o direito da coisa, o direito de dela dispor e de recuperá-la após decorrido o tempo do usufruto (ou mediante sua extinção). O usufrutuário tem direito de usar e gozar das coisas

Há três formas de constituição do usufruto.

Ele pode se constituir por:

1. Determinação legal

2. Por ato de vontade da parte

3. Por usucapião.

A primeira forma, por determinação legal, é aquela prevista no Código Civil Brasileiro.

Por exemplo, o usufruto dos pais em relação aos bens dos filhos menores, previsto no art. 1689 do referido Código. Nesse caso, ele cessa com a maioridade dos filhos.

Doação de Imóvel com Usufruto

O usufruto por ato de vontade é aquele resultante de contrato ou testamento – manifestação de vontade da parte.

Pode ser oneroso, gratuito, entre vivos ou em decorrência da morte. Um exemplo, a título gratuito, é a Doação com Reserva de Usufruto.

No caso de doação de um imóvel com reserva de usufruto, a aquisição só ocorre com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis.

Um exemplo comum é a doação dos pais para os filhos. Os pais realizam a doação do imóvel para o filho (ou filhos), mas colocam cláusula de usufruto para si, de forma que continuam no uso e gozo do imóvel, vivendo nele, até falecerem (ou até que seja cumprido algum outro termo especificado).

Direitos do Usufrutuário do Imóvel

O Código Civil é bem direto nos direitos do usufrutuário, ao determinar, em seu artigo 1.394, que “o usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos”.

Na verdade, estes direitos elencados no código são apenas os direitos mínimos do usufrutuário. Acontece que podem ser estabelecidos outros direitos no ato constitutivo do usufruto (isto é, no contrato ou testamento, por exemplo).

Aqui, relevante mencionar que o nu-proprietário não pode turbar, esbulhar ou de qualquer forma molestar o uso pacífico do imóvel, e tampouco pode diminuir a utilidade.

Caso isso aconteça, o usufrutuário pode utilizar-se da ação de manutenção de posse ou da ação de reintegração de posse, ou mesmo outras ações que não as possessórias.

Enfim, no caso do usufruto de imóvel, o usufrutuário tem direito a usar e gozar do imóvel.

O Usufrutuário tem direito a percepção dos frutos. Previsto no Art. 1.214 do código de Processo civil: “O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos. Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação. “

Significa, sem entrar nos conceitos complexos de ‘frutos’, que há o direito sobre as coisas que o imóvel produz. Por exemplo, em um imóvel com uma macieira, as maçãs seriam do usufrutuário para fazer com elas o que quisesse.

Extinção do Usufruto

O Artigo 1.410 do Código Civil traz os modos de extinção do usufruto, casos em que o registro no Cartório de Registro de Imóveis é cancelado. Reforça-se que a extinção só ocorrerá efetivamente quando houver também o cancelamento do registro junto ao cartório de registro.

Ele extingue-se:

1. Pela renúncia ou morte do usufrutuário;

2. Pelo termo da duração;

3. Pela extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se perdurar, 30 anos após a data em que se começou a exercer o usufruto;

4. Pela cessação do motivo que originou o usufruto;

5. Pela destruição da coisa;

6. Pela consolidação;

7. Caso o usufrutuário aliene, deteriore ou arruíne os bens, não lhes reparando e conservando;

A renúncia deve ser feita por escritura pública no caso de bens imóveis no valor de 30 vezes o salário mínimo. Conforme o Art. 108 do Código Civil: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Portanto, a cláusula de usufruto obsta a alienação do imóvel.

Para que seja possível vender um imóvel doado com cláusula de usufruto, é necessário, primeiro, a renúncia ou extinção deste, nas formas previstas e explicadas acima.

Como é um tema envolvendo direitos complexos e delicados – direito de propriedade, moradia, e direitos reais – é sempre melhor contatar um advogado.

Assim, você pode ficar seguro de que seus direitos serão garantidos!

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