Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Quando surgiu o registro de imóveis no Brasil

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, nossas notas históricas demonstram que, em nosso período colonial, a Igreja era a detentora e a responsável por todos os registros públicos realizados em nosso país, em especial os registros referentes a batismos, casamentos, óbitos e os registros pertinentes aos imóveis. É importante sabermos que, naquela época histórica, a Igreja tinha uma importância vital para o bom funcionamento do então Brasil Colônia.

Conforme nossos relatos históricos, foi somente com o marco da proclamação da República, no ano de 1889, que se deu a separação efetiva da Igreja e do Estado. Até este momento histórico, sabe-se que todos os registros civis (registros feitos nas paróquias ou paroquiais) eram realizados pelos vigários. Somente após o ano de 1889, tem-se a informação de que o Estado criou os registros públicos, exclusivamente para a prática dos atos civis, que até então eram realizados pela Igreja.

No Brasil, como em muitos outros lugares do mundo, o desejo por terra foi o que alavancou este movimento. Tem-se que o marco dos registros públicos surgiu da necessidade de se estabelecer registros para os imóveis, uma vez que existia a necessidade de realizar a fixação das delimitações da extensão de cada gleba particular, tendo em vista a existência de uma ocupação de terra desordenada, feita sem planejamento – pelo povoamento e pela colonização.

Registro de imóvel

O direito de propriedade constante do artigo 5º, XXII, de nossa Constituição Federal de 1988 garante a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil o direito de propriedade. Este direito dá ao proprietário do bem a faculdade de usá-lo e de tirar dele todo o proveito que ele possa oferecer, empregando-o em seu próprio proveito ou de terceiros (pelo proprietário autorizado), podendo para tanto aliená-lo por renda ou doação e, até mesmo, gravá-lo de ônus, como acontece quando se oferece o bem como forma de garantia de uma dívida.

Assim, temos que o sistema registral brasileiro será de natureza mista, ou seja, ele poderá ser:

• Constitutivo: (de natureza constitutiva) irá criar um direito, gerando conhecimento para o Brasil e para o mundo. Será constitutivo em relação aos atos de oneração e às transmissões inter vivos.

• Declarativo: (de natureza declarativa) se limitará a declarar a existência de um direito preexistente. Será um ato declaratório operado nas aquisições originárias e causa mortis, bem como nos títulos de divisão, judiciais ou extrajudiciais.

Diante disso, podemos afirmar que os sistemas de registros servem para criar, modificar, declarar e extinguir direitos no plano da normalidade da vida em sociedade.

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Cartório de registro de imóveis

Podemos definir cartório, serventia ou serviço público de registro de imóveis como um local público que presta um serviço público, no qual as pessoas fazem o registro de seus bens imóveis (terrenos, casas, apartamentos, vagas de garagens, lojas etc.) e no qual conseguem informações seguras sobre a verdadeira situação jurídica desses bens imóveis.

Este cartório judicial será administrado por um oficial de registro de imóveis, que, conforme o artigo 236 da CF de 1988, não é um funcionário público, apesar de ter ingressado nesta atividade mediante concurso público. O oficial de registro de imóveis é considerado, à luz da lei, como titular de uma função pública delegada pelo Estado, ou seja: particular em colaboração com a Administração – trata-se de serviços público não privativo.

O registro de imóveis, por se tratar de uma serventia registral pública, tratará todas as informações registrais referentes aos imóveis, dentro do território brasileiro, como públicas. Assim, todas estas informações estarão ao alcance de qualquer um do povo – mediante pagamento de taxa e emolumentos pertinentes.

Será por meio destas serventias registrais (registro de imóveis) que os direitos reais sobre os imóveis irão se constituir, se alterar ou se extinguir. O registro de imóveis será o repositório/depósito de todas as informações da propriedade dos imóveis que fazem parte de sua zona de atuação, com caráter de autenticidade e eficácia. Dependendo do tamanho das cidades, poderão existir um ou mais serviços de registros de imóveis. Geralmente, em cidades maiores, como capitais de estados, observamos a existência de mais de um serviço de registro de imóvel. As leis de organização judiciária dividem o território em circunscrições, como ocorre na Capital de São Paulo, onde existem 18 registros, cada qual com sua circunscrição territorial bem delimitada. Toda serventia de registro de imóveis terá um limite territorial determinado pela lei de organização judiciária e o registro imobiliário será feito sempre no cartório do lugar em que o imóvel está localizado, sob pena de nulidade.

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