Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Lei de incorporação de imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a incorporação imobiliária é uma das principais etapas do setor imobiliário. Pode ser que você nunca tenha ouvido falar sobre ela, mas saiba que esta atividade pode oferecer inúmeras oportunidades de investimento a quem deseja alocar capital no segmento de imóveis.

O mercado imobiliário é, de fato, um ambiente repleto de alternativas para quem deseja fazer seu dinheiro render. Então, vale a pena entender de que maneira você pode se beneficiar destas opções disponíveis no mercado, certo?

Continue a leitura do artigo para entender mais sobre a incorporação imobiliária e descubra como funciona essa importante etapa do mercado imobiliário!

O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?

A incorporação imobiliária é uma prática voltada à construção de edificações ou grupos de empreendimentos com objetivo de aliená-los.

Trata-se do processo por meio do qual uma pessoa ou empresa realiza uma obra imobiliária em terreno que pertence a outro proprietário. Assim, ocorre a incorporação do imóvel a um terreno.

Além de focar na construção, esse tipo de atividade também exerce o papel de comercializar as unidades construídas – seja vendendo apenas parte ou todas elas. Dessa forma, o incorporador comercializa o imóvel e os novos proprietários passam a ser os investidores desta obra.

Isso ocorre porque, na incorporação, as construções costumam ser vendidas enquanto ainda estão na planta ou em fase de construção. Sendo assim, a obra continua com os recursos financeiros dos compradores.

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COMO FUNCIONA A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?

A incorporação imobiliária é um processo que envolve 4 partes principais. São elas:

• a construtora: responsável por realizar a obra e construir as edificações;

• o dono do terreno: que é quem cederá o terreno para que a obra seja realizada;

• a incorporadora: encarregada de verificar a viabilidade econômica do empreendimento, responsável por firmar a parceria entre a construtora e o proprietário do terreno e encarregada de vender as unidades;

• investidores ou futuros donos do empreendimento: são as pessoas que comprarão as unidades de imóveis e os responsáveis por financiar a construção do empreendimento.

Como envolve quatro agentes com interesses distintos, é essencial que a incorporadora exerça um bom trabalho para garantir que tudo seja realizado conforme o combinado. Afinal, ela é uma das protagonistas dessa relação.

Além disso, para a incorporação imobiliária funcionar e obter êxito, todas as partes devem confiar umas nas outras. E o projeto deve ser realizado com eficiência – observando as regras estabelecidas, já que a base para sustentar sua construção é justamente a entrada de novos compradores ao longo desse processo.

O funcionamento de uma incorporação imobiliária, portanto, pode ser explicado de maneira simples. Geralmente, as incorporadoras negociam os terrenos, contratam as construtoras, iniciam os projetos de construção, oferecem unidades como forma de pagamento para o dono do terreno e vendem as demais unidades para obter os fundos financeiros necessários para realizar a construção.

Bastante simples de entender, certo?

DOCUMENTAÇÃO E TRIBUTAÇÃO

O processo, no entanto, tem diversas exigências burocráticas. Deve-se ter o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e o procedimento exige uma extensa lista de documentos para a construção do empreendimento.

Alguns deles são:

• cópia autenticada do Título Aquisitivo do Imóvel;

• documentos de identificação do proprietário do empreendimento;

• certidão negativa de impostos;

• projeto de arquitetura já aprovado;

• alvará para construção;

• avaliação do custo global da obra;

• cálculos das áreas de edificação, dentre diversos outros.

Ainda, deve-se ficar atento ao funcionamento da tributação do projeto. Ela pode ser feita sob mais de um regime, e o investidor precisa escolher aquele que mais lhe trará benefícios e uma melhor rentabilidade.

LEI DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

O processo de incorporação imobiliária é regido pela Lei 4.591 de 1964, chamada de Lei da incorporação imobiliária. Ela é responsável por regular a atuação dos incorporadores.

A lei pode ser consultada por quem deseja entender o processo de formalização legal de um projeto de incorporação que está sendo executado. Ele, por sua vez, é formalizado no Cartório de Registro de Imóveis.

INCORPORADORA X CONSTRUTORA: QUAIS AS DIFERENÇAS?

Agora que você já sabe o que é e como funciona a incorporação imobiliária, fica mais fácil entender quem é e o que faz a incorporadora imobiliária, não é mesmo? Contudo, é possível que haja algumas dúvidas acerca do papel da incorporadora e da construtora em um empreendimento.

A INCORPORADORA

A incorporadora é a pessoa física ou jurídica que tem como papel pesquisar a viabilidade econômica de um projeto, firmar a parceria entre as partes de uma incorporação imobiliária e vender as unidades. Todas as responsabilidades e atividades de uma incorporadora está regida pela Lei 4.591/64.

É importante ter em mente que o objetivo dos imóveis não importa. Eles podem ser construídos tanto para fins de moradia quanto para fins comerciais.

Nenhuma incorporação pode ser realizada sem a presença da figura do incorporador imobiliário – responsável por entregar a obra finalizada mediante prazos, regras e valores estabelecidos previamente. Ele é, portanto, o responsável legal pela entrega dos imóveis.

A CONSTRUTORA

Uma construtora também pode exercer o papel de uma incorporadora, mas a função de cada uma é totalmente diferente em um projeto de incorporação imobiliária.

Em poucas palavras, a construtora é responsável por executar a obra. Ou seja, é ela quem realizará a construção de todo o empreendimento. Ela é contratada pela incorporadora do projeto.

Todo o trabalho de elaborar os projetos arquitetônicos e de engenharia, conseguir materiais e mão-de-obra e entregar o empreendimento pronto na data prevista é responsabilidade da construtora.  Assim, ela é a responsável pela construção dos edifícios e dos imóveis, sem responder legalmente pelo projeto como um todo.

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