Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Legislação para construção de prédios

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, pensar em construir e reformar já atrapalha o sono de muita gente. Mesmo que o objetivo seja melhorar para ter a casa dos sonhos ou corrigir alguma situação na residência que incomoda os moradores, todo o processo até o resultado final é bastante desgastante. E quanto maior a obra, mais preocupação, problemas e tempo gasto. Fora todo o trabalho e possíveis dores de cabeça no processo, antes e durante a realização do projeto, é preciso ficar atento às leis e normas, que, desrespeitadas, podem, inclusive, paralisar toda a reforma.

Pequenas alterações, como mudar a pintura ou o revestimento de uma parede, trocar a bancada da pia da cozinha ou banheiro, substituir armários ou louças sanitárias não necessitam de aprovação na prefeitura nem de profissional técnico responsável. Mas construir dentro da legalidade não é limitado a obras grandes. É o que afirma o engenheiro e empresário do ramo de reformas residenciais Lázaro Gomide. “O primeiro passo é contatar um engenheiro civil ou arquiteto, que avaliará se o projeto é viável ou se necessita ou não de alvará de construção, documento emitido pela prefeitura”, orienta Gomide.

A Lei 9.725/09, que instituiu o código de edificações de Belo Horizonte, define que estão sujeitas à aprovação de projeto e ao licenciamento as obras de construção, demolição, reconstrução, movimentação de terra e entulho e supressão de vegetação, marquises e muros de arrimo. Os parâmetros estabelecidos pela lei visam assegurar a edificações e instalações condições mínimas de segurança, higiene, salubridade, harmonia estética e acessibilidade. Em alguns casos, não há a necessidade de aprovação pelo Executivo. Outro documento importante a ser observado antes de iniciar qualquer reforma que altere o desenho original da casa ou apartamento, segundo Gomide, é o Código de Posturas de Belo Horizonte, que legisla sobre, por exemplo, as regras de colocação de caçamba em via pública.

“Por isso a importância de procurar um profissional que alie o conhecimento técnico com o conhecimento das regras municipais. Se não tomar cuidado, um vizinho mais incomodado com a barulheira, por exemplo, pode denunciar a obra. Sem o cuidado com a burocracia, a reforma pode ser paralisada, até que toda a documentação seja regularizada, o que gera atraso e mais gastos, e o proprietário pode ser multado”, alerta o engenheiro.

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Cada cidade estabelece suas regras para construções e reformas. Assim, é necessário ter certeza de que o profissional contratado para avaliação e execução da obra tenha conhecimento das normas locais. O Código de Edificações de Belo Horizonte estabelece como deveres dos responsáveis técnicos “prestar, de forma correta e inequívoca, informações ao Executivo e elaborar os projetos de acordo com a legislação vigente; executar obra licenciada, de acordo com o projeto aprovado e com a legislação vigente; cumprir as exigências técnicas e normativas impostas pelos órgãos competentes municipais, estaduais e federais, conforme o caso; assumir a responsabilidade por dano resultante de falha técnica na execução da obra, dentro do prazo legal de sua responsabilidade técnica; promover a manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, de modo a evitar danos a terceiros, bem como a edificações e propriedades vizinhas, passeios e logradouros públicos; dar o suporte necessário às vistorias e à fiscalização das obras”.

Além de zelar pela correta execução do projeto, qualidade e uso adequado de materiais, a Lei 9.725/09 diz que a obra deve seguir as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Em vigor desde 2014, a NBR 16.280 regulamenta planejamento, custos, execução e segurança das obras de reforma, tanto na fachada e áreas comuns do condomínio quanto no interior dos imóveis. O documento reúne orientações sobre procedimentos a serem realizados antes, durante e depois das obras.

“O principal ponto é que toda reforma, seja em casa, apartamento, imóveis novos, antigos, comerciais ou residenciais, precisará de um responsável técnico que seja engenheiro ou arquiteto habilitado para aquele serviço”, comenta Gomide.

Mesmo que o custo seja mais alto que somente contratar um pedreiro e servente para a realização do serviço, ao realizar uma obra sem alvará o proprietário estará sujeito a tê-la embargada, ou seja, impedida de continuar até apresentar um engenheiro civil ou arquiteto responsável. Se for pego pela fiscalização depois do início das alterações na residência, a regularização do projeto pode ser ainda mais difícil, pois, muitas vezes, não foram respeitados parâmetros que a prefeitura exige. “Já tive de demolir parte do que foi feito para conseguir regularizar uma obra que começou sem alvará”, conta o engenheiro.

“Qualquer alteração no projeto e na concepção original da edificação precisa de aprovação e autorização da prefeitura. E o objetivo principal é assegurar a segurança tanto dos moradores quanto dos vizinhos, além de evitar problemas comuns quando não se tem conhecimento de construção, como impermeabilização excessiva do solo e sobrecarga na estrutura do prédio, que é muito perigoso”, alerta. O engenheiro acrescenta que, irregular, o imóvel perde valor, efeito contrário do desejado pelo proprietário.

“Muita gente pensa que pode tocar a obra por conta própria e que, depois, conseguirá regularizar o imóvel. Isso não é verdade, pois, na maioria das vezes, a construção não obedeceu aos parâmetros exigidos pela prefeitura, tornando mais difícil qualquer pedido de aprovação. Esse é dos maiores arrependimentos de quem não segue a lei, pois dificulta muita na hora da venda do imóvel”, conclui Gomide.

Assim, se for construir ou aumentar a área onde mora, como fechar a varanda com vidro ou ampliar a cobertura, além dos profissionais precisa da autorização da prefeitura. A Prefeitura de Belo Horizonte disponibiliza o serviço de arquitetura e engenharia público para aprovação de projetos de residências com até 70m², em lote regularizado. Os interessados podem procurar atendimento pela internet ou na central do BH Resolve.

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