Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Como funciona uma construtora e incorporadora
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a incorporadora imobiliária nada mais é do que a responsável pela construção e entrega de um empreendimento.
As incorporadoras imobiliárias são disciplinadas pela lei sob o nº 4.591/64 e pela lei sob o nº 10.406/02, que dizem:
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
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O que diz a lei sobre as incorporadoras imobiliárias?
As incorporadoras imobiliárias são regulamentadas pela lei sob o nº 4.591/64, que continua valendo, naquilo que não conflitar com a lei sob o nº 10.406/02, ou seja, o Código Civil brasileiro.
Como a primeira lei é do ano de 1964, é necessário observar o princípio da hierarquia das leis e por essa razão o Código Civil brasileiro do ano de 2002 possui prioridade quanto a aplicação.
Lei sob o nº 4.591/64 – Incorporações imobiliárias
A lei sob o nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 trata em seu título I sobre condomínios em edificações e, também, em seu título II a respeito das incorporações imobiliárias. O presente título que trata as incorporações imobiliárias possui vários artigos vetados ou revogados pelo Código Civil.
Apesar disso, os poucos artigos válidos tratam sobre o que é e quais as iniciativas, responsabilidades, obrigações e direitos de uma incorporação imobiliária e de um incorporador.
Lei sob o Nº 10.406/02 – Código Civil
Já a lei sob o nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002 cita em seu título II questões relacionadas às incorporações imobiliárias. Nesse contexto, possuem poucos artigos que abordam o tema, além disso, atuam de maneira superficial acerca das particularidades da celebração de uma sociedade de pessoas que optam por constituir uma incorporadora imobiliária.
Diferença entre incorporadora imobiliária e construtora
Conforme a própria lei prevê, a incorporadora imobiliária é a responsável geral pelo empreendimento. Sendo assim, esta é responsável pela gestão de todos os processos que envolvam a divulgação, venda, pós-venda, contratos, prazos, contratos com bancos, entre outros.
Já a construtora é responsável apenas pela construção do empreendimento.
É a construtora que irá cuidar, então, da forma que o empreendimento será edificado, seguindo um projeto. Também é ela quem contrata os profissionais e responde pela segurança destes, além de materiais de construção e maquinário.
Dessa forma, juridicamente, a construtora só responderá por aquilo que der dano, ou seja, por vícios e defeitos na construção (trincados, infiltração, não seguir o projeto, entre outros).
Funções de uma incorporadora imobiliária
Sendo a responsável por quase tudo que envolve o empreendimento, podemos detalhar suas funções e responsabilidades, conforme segue abaixo:
Avaliação de mercado
Antes de qualquer coisa, a incorporadora imobiliária precisa avaliar se o projeto que ela deseja realizar é viável naquela região.
Por exemplo, não irá funcionar construir um empreendimento de alto padrão em um bairro de classe média. Ou construir casas e apartamentos em um local que não há tanta procura, pois o bairro está em desenvolvimento quanto a infraestrutura.
Todos e quaisquer valores devem ser calculados antes de se levar o projeto para um investidor.
Busca por investimento
A incorporadora imobiliária tem uma ideia e/ou projeto do que deseja construir, então ela é a responsável por conseguir investidores para financiar essa ideia e/ou projeto. Podem ser bancos ou investidores particulares.
A verdade é que as incorporadoras imobiliárias não costumam investir com capital próprio, já que é mais barato investir com capital de terceiros.
Divulgação
É papel da incorporadora imobiliária divulgar o empreendimento para venda, seja na fase de pré-lançamento até a fase de imóvel pronto.
A incorporadora imobiliária pode contratar corretores e imobiliárias para fazer a divulgação do empreendimento.
Contratos de compra e venda
É função da incorporadora imobiliária a elaboração, revisão e alteração do contrato. Nele haverá cláusulas de responsabilidades para todas as partes envolvidas, inclusive suas responsabilidades.
Contrato com bancos
Grande parte das vendas de imóveis são feitas por meio de financiamento bancário. Por isso, é papel da incorporadora imobiliária firmar parcerias com os grandes bancos, fornecendo as informações necessárias do projeto e acompanhando os eventuais financiamentos bancários realizados.
Pós-venda
Outra função da incorporadora imobiliária é fornecer funcionários capacitados para atuação quanto ao pós-venda. Assim, ela irá fornecer todas as informações necessárias, bem como, reclamações, cálculo das prestações, balões, saldo devedor, seguros, entre outros.
Processos
A maior parte de processos que possam surgir contra o empreendimento serão de responsabilidade da incorporadora imobiliária, uma vez que o papel da construtora é apenas a construção do imóvel.
E por ser papel da incorporadora imobiliária, ela também pode responder em alguns casos solidariamente junto com a construtora.
Além de responder por danos morais, danos materiais, lucros cessantes, cláusulas abusivas no contrato, atraso na entrega da obra, omissão de informações, entre outros.
Prazo de entrega
É fundamental entender que a responsável pela entrega no prazo da obra é a incorporadora imobiliária e não a construtora. Uma vez que quem capta os recursos e que estipula um prazo em contrato junto aos clientes é a incorporadora imobiliária.
Uma observação muito importante é que o comprador ou corretor imobiliário deve entender que o contrato será assinado com a incorporadora imobiliária e não construtora, por isso a primeira tem mais responsabilidade do que a segunda.
Há muitas incorporadoras imobiliárias que também são construtoras, isto é, ao invés de contratarem uma empresa terceirizada, elas preferem elas mesmas comercializarem e construírem o empreendimento. Sendo que elas serão do mesmo grupo, mas terão CNPJ’s e CNAE’s diferentes.
Dessa forma, mesmo que sejam do mesmo grupo, em caso de notificações extrajudiciais e/ou processos judiciais, cada uma responde conforme sua parcela de responsabilidade.
Incorporadoras imobiliárias e imobiliárias
Como dito, a incorporadora imobiliária pode sim contratar o serviço de uma imobiliária para a divulgação do seu empreendimento.
Geralmente as incorporadoras imobiliárias têm seus próprios consultores que vendem as unidades em plantões de venda.
Contudo, muitas vezes, os corretores são procurados para fazer a divulgação. Isso porque, como eles têm uma vivência muito grande no mercado imobiliário, podem agregar maior valor ao produto.
O corretor de imóveis é visto por muitos compradores como alguém com expertise no mercado imobiliário, portanto muitos se sentem mais confiantes ao comprarem de um corretor do que direto com a incorporadora imobiliária. Afinal, o corretor tem maior tendência em ser imparcial, já a incorporadora imobiliária não.
A incorporadora imobiliária remunera o corretor ou a imobiliária de forma comissionada. Geralmente o padrão da comissão gira em torno de 3 a 5% do valor do imóvel.
Concluímos que há grandes diferenças entre incorporadora imobiliária e construtora. Saber disso é fundamental antes e após a compra e venda de um imóvel.
Com isso em mente, separamos no banner abaixo um conteúdo aprofundado em outros pontos que devem ser observados para melhorar o resultado de vendas do seu negócio imobiliário.
- Como advogado contribui para inss
- Como advogado emite nota fiscal
- Como advogado ganha dinheiro
- Como advogado comprovar renda
- Como advogado deve contribuir para o inss
- Como advogado se aposenta
- Como advogado brasileiro pode advogar nos eua
- Como advogado paga inss
- Devemos chamar advogado de doutor
- Devemos amar os advogados papa
- Advogado esta me enrolando fazer
- Advogado está saturado
- Advogado está mentindo
- Advogado esta sujeito ao cdc
- Advogado está cobrando
- Advogado está certo
- Advogado esta em alta
- Advogado está correto
- Eu posso ser advogado
- Eu posso mudar de advogado
- Eu posso ser meu próprio advogado
- O que advogado faz
- O que advogado civil faz
- O que advogado trabalhista faz
- O que advogado dativo
- O que advogado estuda
- O que advogado nao pode fazer
- O que advogado tributarista faz
- O que advogado faz no dia da eleição
- Onde advogado trabalha
- Onde advogado fica preso
- Onde advogado tem desconto
- Onde advogado atua
- Advogado onde pode atuar
- Advogados onde posso encontrar
- Advogado onde estudar
- Advogado onde está
- De onde é advogado
- Onde advogado fica preso
- Porque advogado é doutor
- Porque advogados são chamados de doutores
- Porque advogados defendem criminosos
- Porque advogado tem que usar terno
- Porque advogado não pode fazer propaganda
- Porque advogados se acham
- Porque advogado não pode ser mei
- Porque advogado usa toga
- Qual advogado ganha mais
- Qual advogado cuida de herança
- Qual advogado faz divorcio
- Qual advogado faz inventario
- Qual advogado cuida de aposentadoria
- Qual advogado procurar para danos morais
- Qual advogado cuida de estelionato
- Qual advogado cuida de divórcio
- Quando advogado perde o prazo
- Quando advogado morre
- Quando advogado pode renunciar
- Quando advogado em causa própria precisa de procuração
- Quando advogado abandona o processo
- Quando advogado pode dar voz de prisão
- Quando advogado perde contato com cliente
- Quando advogado pode ser preso
- Advogado quem quer ser um milionário
- Advogado quem somos
- Advogado quem recebe o dinheiro
- Advogado quem recebe
- Advogados quem sao
- Quem pagou advogado de adélio
- Quem é advogado
- Quem foi advogado do pcc
- Advogado vai acabar
- Advogado vai deixar de existir
- Advogado vai preso
- Advogado vai poder ter porte de arma
- Advogado vai de bermuda no stf
- Advogado vai pro céu
- Advogado vai poder andar armado
- Advogado vai a audiência
- Advogado compliance
- Advogado com tatuagem
- Advogado comercial
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- Advogado perto de mim
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- Advogado trabalhista perto de mim
- Advogado é doutor
- Advogado ércio quaresma
- Advogado é profissional liberal
- Advogado é autônomo
- Advogado é autoridade
- Advogado é indispensável à administração da justiça
- Advogado é a pessoa que
- Advogado empresarial
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Especialista sucessão empresarial
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Declaração antecipada de vontade
Diretiva Antecipada de Vontade
Qual a importância da diretiva antecipada de vontade
Porque devo fazer diretiva antecipada de vontade
Quais os benefícios da diretiva antecipada de vontade
Declaração antecipada de vontade em bh
Como fazer governança corporativa familiar
Advogado especialista em protocolo familiar
Advogado especialista em protocolo familiar em bh
Evitar brigas na empresa da família
Evitar brigas na empresa da família em bh
Como evitar brigas na empresa familiar
Como fazer um protocolo familiar
Porque devo fazer um protocolo familiar
Por que devo constituir uma holding familiar
O que é uma holding patrimonial
O contrato social da holding evita fazer escritura pública
Porque blindar o patrimônio da minha família
blindagem da família empresária
Posso definir as regras da sucessão hereditária
Posso definir as regras da sucessão familiar
como proteger minha empresa com sucessão
Proteger patrimônio da empresa
Proteger patrimônio da empresa em bh
vantagens de uma holding patrimonial
porque fazer uma holding patrimonial
como proteger os imóveis da família
como fazer inventário extrajudicial
posso doar meus bens para meus filhos
posso dar meus bens para minha companheira
como proteger o patrimônio no casamento
Como fazer um acordo de cotista
Como fazer um acordo de acionistas
Como constituir uma sociedade anônima
Como constituir uma sociedade limitada
Como constituir uma empresa limitada
Advogado especialista em empresa familiar BH
Advogado especialista em empresa familiar
Advogado especialista em agronegócio
Advogado especialista em agronegócio em BH
Advogado trabalhista empresarial
Advogado especialista em trabalhista
Advogado especialista em direito do trabalho
Advogado especialista em direito do trabalho empresarial
Advogado de empresa área trabalhista
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Evitar passivo trabalhista em bh
Evitar ações trabalhistas em bh
Evitar ações trabalhistas na empresa
Evitar ações trabalhistas na empresa em bh
Comprar imovel com segurança em bh
Vender imovel com segurança em bh
Advogado especialista em compliance trabalhista
Advogado especialista em compliance trabalhista em bh
acordo de compensação de jornada
como acertar com meu empregado
insalubridade e periculosidade
como fazer um regimento interno
como criar regras na minha empresa
o que fazer para evitar celular no trabalho
manual de penalidades trabalhistas
como fazer uma justa causa trabalhista
como aplicar penalidade ao empregado
como fazer um contrato de trabalho
como fazer um contrato de prestação de serviços
o que configura vínculo de emprego
o que configura vínculo de trabalho
posso contratar minha companheira
riscos de contratar um familiar
benefícios de contratar família
relação trabalhista na família empresária
regras para a família empresária
política de cargos e salários para a família empresária
como que um herdeiro entra na empresa familiar
acordo extrajudicial trabalhista
acordo entre empregado e empregador
a empresa pode se negar a fazer acordo
- Como advogado contribui para inss
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