Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Como funciona uma incorporadora

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, é muito comum as pessoas confundirem uma incorporadora com uma construtora. Entretanto, apesar de as construtoras também poderem ser incorporadoras e vice-versa, elas não são a mesma coisa.

Por isso é importante saber exatamente como elas trabalham, pois é possível aproveitar grandes oportunidades de negócio por meio delas.

No post de hoje falaremos mais sobre o processo de incorporação e como investir nesse mercado. Confira!

O que é uma empresa incorporadora?

Uma empresa incorporadora é aquela que é responsável por articular toda a concepção de um empreendimento que será construído.

Na prática, ela quem faz estudos para identificar oportunidades de mercado, verificar qual é a viabilidade da concepção de determinado empreendimento e também da construção do imóvel e compra do terreno. Além disso, ela tem a responsabilidade de definir todos os detalhes do imóvel que será vendido.

Por fim, o consumidor pode acionar a incorporadora caso haja qualquer descumprimento de contrato.

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Conceito de incorporação imobiliária

Uma das principais funções da incorporação imobiliária é dar segurança aos futuros proprietários do imóvel, especialmente sobre as condições técnicas do projeto, características do imóvel e até as regras que compõem o conjunto de unidades.

Segundo a Lei nº 4.591/64, prevista no Art. 28, parágrafo único: “A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Diferenças entre incorporadora, construtora e imobiliária

Agora que você já sabe o que é e qual a função de uma incorporadora, é chegada a hora de diferenciá-la de uma construtora e de uma imobiliária.

• Construtora: empresa responsável pela execução física de um empreendimento, ou seja, ela é responsável por todas as etapas da construção civil, como projeto de engenharia, contratação de mão-de-obra, equipamentos, tecnologia construtiva e testes de qualidade. Também é de sua responsabilidade a qualidade física da obra, assim como a garantia da execução no prazo acordado e a integridade física do empreendimento, garantindo que o mesmo não sofra de instabilidade, rachaduras, infiltrações, irregularidades, trincas, entre outros problemas estruturais. É possível que a construtora seja contratada pela incorporadora para executar a obra.

• Incorporadora: empresa que identifica oportunidades, compra o terreno e realiza estudos de viabilidade do projeto do empreendimento. Ou seja, é ela que articula o negócio imobiliário.

• Imobiliária: é a empresa responsável por comprar, vender, alugar e administrar imóveis. Ela ganha uma comissão pela venda ou locação de um imóvel e conta com o trabalho do corretor, que é o profissional responsável por pesquisar, orientar e facilitar o processo de compra e venda.

Como funciona um contrato de incorporação imobiliária?

O contrato de incorporação imobiliária envolve diversos contraentes (pessoas) e precisa de vários requisitos para se concretizar.

O incorporador é o integrante fundamental dessa relação jurídica, pois intermedeia a interação entre os demais participantes e sobre quem recai a maioria das responsabilidades.

É importante ressaltar que ele não constrói a edificação, mas é o encarregado pela venda das chamadas frações ideais e unidades autônomas.

Além dele, também faz parte do contrato de incorporação o proprietário do terreno que o aliena para a construção do edifício. Há ainda o responsável pelo projeto, o agente financeiro, o construtor da obra, o corretor de imóveis e o adquirente.

Um contrato de incorporação imobiliária também se caracteriza por diversos atos e requisitos necessários para a sua validade. O primeiro deles, anterior à sua elaboração, é a autorização para a realização do empreendimento fornecida pela prefeitura.

Esse documento somente é fornecido mediante a apresentação do registro do imóvel com a indicação do proprietário, do projeto, da descrição das unidades habitacionais autônomas e comuns da edificação e das certidões de inexistência de débito tributário ou previdenciário do incorporador. Uma vez que a autorização da prefeitura é obtida, o contrato pode ser elaborado.

É válido ressaltar que a incorporação imobiliária precisa estar inscrita junto ao registro imobiliário e cabe ao incorporador obter essa escritura.

O mesmo precisa apresentar os seguintes documentos: escritura do terreno com histórico vintenário, o projeto aprovado de construção, memorial descritivo, cálculo de áreas comuns e unidades autônomas, avaliação do curso da obra, descrição das frações ideais de terreno, minuta da posterior convenção de condomínio e declaração e planta da futura garagem.

Isso sem falar dos documentos fiscais acompanhados de suas respectivas certidões negativas de débitos, certidão negativa de débito previdenciário e ainda mandato concedido pelo proprietário do terreno ao incorporador para exercer poderes inerentes à incorporação e alienação das unidades.

Quem pode ser um incorporador imobiliário?

O incorporador pode ser tanto pessoa física como jurídica. Porém, tratando-se de legitimidade para ser contratualmente incorporador, podem ser:

• O proprietário do terreno;

• O promitente comprador do terreno, com cláusula de irretratabilidade;

• O construtor, formalmente autorizado por meio de instrumento de mandato irrevogável, pelo proprietário ou pelo promitente comprador;

• O corretor de imóveis, formalmente autorizado por meio de instrumento de sub mandato irrevogável, fornecido pelo construtor.

Como abrir uma incorporadora?

A abertura de uma empresa de incorporação, teoricamente, é muito parecida com qualquer outra empresa de serviços. Isso significa que o enquadramento e o regime tributário estão diretamente relacionados com a projeção de faturamento da empresa.

Confira alguns passos iniciais para abrir uma incorporadora:

• Nome da empresa: antes de escolher o nome de sua incorporadora de bens e já sair divulgando o mesmo, é preciso verificar na Junta Comercial do estado se já não há outro empreendimento com o mesmo nome.

• Localização: é importante pensar no ponto comercial do seu empreendimento, principalmente na questão da infraestrutura do local e do seu entorno.

• Registros no CREA: empresas relacionadas à construção civil precisam ter um registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de sua região, além de um responsável técnico devidamente habilitado que assine pela incorporadora.

• Formalização legal da Empresa: devem ser providenciados o CNPJ, alvarás e outros documentos.

Quais os tipos de incorporação imobiliária?

A construção dos edifícios sob incorporação pode ser pactuada sob três modalidades mais frequentes. São elas:

• Construção por conta e risco do incorporador: onde não existe a figura jurídica da comissão de representantes, o incorporador compromete-se a construir, ele próprio ou mediante terceirização, e vender as futuras unidades a preço e prazo certo.

• Construção por empreitada: também conhecida como construção a “preço fechado”, é a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos grandes centros urbanos. A obra é construída por uma empresa terceirizada pelo incorporador, podendo ser construída por ele próprio também. Aqui, a responsabilidade perante os adquirentes em decorrência de eventual atraso na entrega do empreendimento ou pela qualidade construtiva recai sobre o construtor ou do incorporador, conforme o caso.

• Construção por administração: também é conhecida como “a preço de custo”, é a mais arriscada para o comprador, pois aqui o condomínio composto pelos adquirentes é obrigado a custear a obra, ou seja, há a transferência dos riscos para o adquirente de unidade autônoma.

Como funciona a relação entre a incorporadora e a construtora?

Normalmente, o relacionamento entre as incorporadoras e as construtoras ocorre de forma bem simples.

Contudo, quanto ela identifica a oportunidade de começar a construção de um novo empreendimento, aí é necessário se envolver com outras partes para que o projeto seja viável.

Dentre essas partes estão o financiador, que é quem irá viabilizar a obra financeiramente, de serviços de consultoria para o planejamento imobiliário, dos escritórios de engenharia e arquitetura para desenhar o projeto, das empresas que são especialistas em licenças que serão necessárias para iniciar a obra e também de agências de marketing para fazer pesquisa de mercado.

Por fim, além de todas as partes citadas, há ainda a construtora, que será a responsável pela execução da obra, oferecendo mão de obra e se relacionando com todos os envolvidos no empreendimento.

É possível uma empresa ser incorporadora e construtora em um mesmo empreendimento?

Como já falamos, as funções da incorporadora e da construtora são diferentes. Enquanto a primeira é voltada para a venda, legalização e a parte burocrática do empreendimento, a segunda é focada em engenharia, na obra e na redução de custos na construção.

No entanto, nada impede que uma única empresa seja incorporadora e construtora ao mesmo tempo. Ou seja, ela pode ter o terreno e então construir o empreendimento.

Múltiplos papéis em um empreendimento imobiliário

São inúmeros os papéis exercidos em um empreendimento imobiliário. Vamos separá-los por antes da entrega do imóvel e depois da entrega do imóvel.

Antes da entrega do imóvel

1. Planejamento: as incorporadoras precisam fazer uma pesquisa de mercado para não correrem o risco de investirem em empreendimentos que podem não dar certo. Os principais critérios a serem levados em consideração são: pesquisas sobre o terreno ideal para a construção, perfil de imóvel a ser construído e até mesmo o perfil dos consumidores. Após tais considerações e o desenvolvimento do projeto, o próximo passo é a aprovação do projeto na prefeitura, que permite a emissão do alvará para o início da construção;

2. Construção: para iniciar a construção, o incorporador deve ser o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário ou o promitente cessionário do terreno. Ela pode ocorrer de duas maneiras: por empreitada ou administração;

3. Venda: a venda de imóveis só é possível se a incorporação imobiliária se encontrar devidamente arquivada ao Cartório de Registro Imobiliário competente, nos moldes propostos pelo Art. 32 da Lei do Condomínio – Lei 4591/64;

4. Prazo de entrega: o incorporador precisa estar a par da execução do seu empreendimento, informando aos adquirentes do imóvel o estado da obra, no mínimo de seis em seis meses. Caso haja atrasos na conclusão das obras, ele ainda deve indenizar os compradores (Art. 43 da Lei do Condomínio – Lei 4591/64).

Depois da entrega

1. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor: os incorporadores e construtores devem estar cientes que também faz parte de suas obrigações entregar o imóvel pronto de acordo com o que está firmado no contrato assinado pelos mesmos e pelo consumidor;

2. A estrutura do imóvel: o incorporador é aquele que se responsabiliza pelos danos que podem ser resultantes da má execução do contrato de incorporação relacionado à construção do imóvel.

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