Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Imóvel é um bom investimento

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, provavelmente, você já ouviu algum parente ou amigo indicar o investimento em imóveis como um grande negócio. Diz o senso comum que esse tipo de aplicação tem um potencial de retorno interessante e deve ser seriamente considerado.

No entanto, é essencial levar em conta os diversos fatores que tornam um produto atraente ou não. O investimento em imóveis pode ser feito de várias formas e tem chances de ser um bom negócio. No artigo de hoje, vou fazer algumas ponderações sobre o tema e explicar as variáveis a serem lembradas quando surgir a oportunidade de adquirir um imóvel.

Como uma afirmação se torna “verdade”

A ideia – amplamente difundida – de que o investimento em imóveis vale muito a pena vem de algumas décadas atrás. Um aspecto que ajudou a construir essa máxima foi a falta de boas alternativas de investimentos no mercado financeiro, naquela época. Quando sobrava algum dinheiro, não havia a possibilidade de investir em títulos públicos, por exemplo. Vale lembrar que o programa Tesouro Direto, que permite que pessoas físicas comprem títulos do Tesouro Nacional, foi criado pelo governo federal em 2002.

O segundo fator decisivo para os imóveis se tornarem a menina dos olhos da população foi o medo da inflação. Na década de 1980, o Brasil teve uma inflação anual média superior a 200%. O período em que produtos eram remarcados diariamente assustava a todos, por isso os imóveis representavam uma forma de manter o patrimônio relativamente seguro. Por fim, o crescimento da economia brasileira desde o final da década passada tornou mais acessível o investimento em imóveis.

Empolgação deve ser controlada

O contexto histórico garantiu aos imóveis uma aura de grande negócio, mas isso nem sempre condiz com a realidade. Recomendo que você deixe a empolgação de lado e seja o mais racional possível ao avaliar um imóvel. O mercado imobiliário oferece boas oportunidades, mas também tem suas armadilhas.

É irresponsabilidade afirmar que qualquer imóvel é um bom investimento. Existem alguns aspectos que precisam ser considerados para uma análise mais exata.

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O que faz um imóvel ser bom negócio?

No mercado financeiro, produtos que têm grande potencial de valorização são tidos como bons negócios. A lógica também é verdadeira na análise de imóveis. Há três fatores fundamentais para indicar se determinado imóvel tem boas possibilidades de se valorizar:

• Processo de urbanização: bairros menos maduros podem indicar boas oportunidades. Uma região com terrenos disponíveis tende a receber melhorias como supermercados e lojas de serviços. Esse processo contribui para uma valorização do bairro como um todo.

• Saturação de regiões vizinhas: se o bairro escolhido está cercado por bairros com pouca margem para crescimento, pode ser um bom sinal. A tendência é de que o comércio cresça rapidamente nesse bairro e ajude a valorizar o imóvel.

• Histórico da construtora e do arquiteto: procure conhecer obras anteriores da construtora e do arquiteto envolvidos no projeto do imóvel. Esse histórico gera uma segurança maior de que são realmente profissionais de alto nível.

Um período mais espinhoso

Os processos de urbanização e a saturação de regiões vizinhas podem ser mais difíceis de serem decifrados, dependendo da época e da situação da economia. Mas, nas últimas décadas, muitos bairros se valorizaram na esteira do crescimento das zonas urbanas pelo Brasil. Atualmente, diversas cidades atingiram maturidade e é comum faltar espaço para a expansão.

Essa transição histórica tornou o investimento em imóveis menos simples do que antes e a ideia de lucro certo ficou pelo caminho. Somente quem faz boas escolhas consegue um retorno significativo.

Comprar na planta vale a pena?

Comprar ou não na planta é uma dúvida recorrente a respeito de investimento em imóveis. Se os três fatores apontados acima também forem considerados, há possibilidade de ser um bom negócio. Além disso, a aquisição anterior à construção possibilita um preço pelo menos 20% abaixo do que é cobrado pelo imóvel pronto.

Parece natural que comprar na planta seja uma boa alternativa, não é mesmo? No entanto, devo alertar sobre os riscos de se fazer esse tipo de negócio. Uma obra pode atrasar (ou nem mesmo ser iniciada) e a construtora pode ter problemas legais. Por isso, considere esses aspectos antes de tomar uma decisão pela compra de um imóvel na planta. 20% de ganhos em 2 ou 3 anos pode ser um prêmio baixo a se receber pelo nível de risco envolvido.

Como se preparar para o mercado imobiliário

Se você pensa em fazer investimento em imóveis, minha principal orientação é se preparar adequadamente. Primeiro passo: aprimore sua pesquisa, com visitas a imobiliárias e buscas por informações sobre o plano diretor da cidade. Esse estudo prévio ajudará na identificação de obras promissoras e lhe dará a chance de comprar ainda na planta.

Uma postura passiva diante do imóvel é um erro recorrente. Muitos imaginam que basta esperar a valorização e viver do aluguel. Recomendo que você tenha proatividade para rastrear oportunidades entre lançamentos e vendedores apressados.

Priorize a acumulação de ganhos sobre ganhos

A adoção de uma conduta mais proativa é também o caminho mais curto para o enriquecimento. Isso porque alguns podem imaginar que uma boa escolha basta. Porém, o investimento em imóvel funciona como qualquer outro negócio. O que quero dizer com isso? O lucro depende essencialmente da acumulação de ganhos sobre ganhos.

O bom investidor é aquele que sabe manter uma rotina de boas escolhas. É a sobreposição de grandes negócios que gera os resultados mais expressivos. Reinvestir o dinheiro da venda de um imóvel em outra oportunidade lhe permite criar os famosos juros sobre juros. Quanto mais você aplicar, maior o retorno.

Fundos imobiliários democratizaram o investimento em imóveis

Anos atrás, poucos imaginavam aplicar em imóveis com menos de R$ 1 mil. Hoje, isso é possível graças aos fundos imobiliários, que contribuíram para democratizar o investimento em imóveis.

A existência dessa modalidade de fundo ampliou o interesse pelo mercado, pois já não é necessário ter um capital inicial vultuoso. Com algumas centenas de reais, você consegue investir em cotas de grandes projetos.

Moradia não é investimento

Vale ressaltar ainda que há uma pequena confusão feita por muita gente e que precisa ser evitada. Estou falando sobre a compra da sua moradia como uma forma de investimento em imóveis. Trata-se de um raciocínio incorreto. Mesmo que haja bom potencial de valorização, a tendência é que você queira comprar outro imóvel ao vender sua casa em vez de reinvestir o dinheiro. Por isso, casa própria deve ser considerada como custo e não como investimento.

Uma alternativa é optar pelo aluguel, mas isso tende a funcionar melhor durante a primeira fase de construção de riqueza. Enxergo essa etapa como um passo para adquirir o conforto de morar em uma casa que será sua de fato.

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