Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Por que regularizar o imóvel

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a regularização imobiliária é um conjunto de procedimentos administrativos para adequar um imóvel a todas as condições previstas em lei, seja para permitir a sua habitação, aquisição ou a transferência de propriedade.

Esses procedimentos são realizados na Prefeitura do Município em que se encontra o imóvel, em Cartórios de Notas e no Cartório de Registro de Imóveis competente, podendo envolver ainda o Estado e a União.

Em complemento a esses procedimentos administrativos, pode ser necessária uma atuação judicial, principalmente quando não há elementos suficientes para o registro no cartório.

Um exemplo comum é de uma pessoa que compra um imóvel de uma incorporadora por meio de um contrato particular de compra e venda, sem nunca assinar a escritura pública.

Após alguns anos, essa empresa fecha as portas e o comprador fica sem a quem recorrer para providenciar a assinatura.

Quando isso acontece, é preciso pedir a um juiz que conceda esse direito, em uma ação que chamamos de “adjudicação compulsória”.

Por que devo regularizar meu imóvel?

Ter um bem devidamente registrado e em dia com suas obrigações deveria ser o suficiente para responder a essa pergunta, mas sabemos que nem todos pensam assim.

Portanto, listamos a seguir os principais motivos que podem te fazer entender um pouco mais sobre a importância regularização.

1. Só é dono quem registra

Falamos à exaustão em nossos artigos sobre essa questão. Afinal, segundo o art. 1.227 do Código Civil, você só será reconhecido como proprietário se assim registrar na matrícula do imóvel.

Sem esse registro, o vendedor continuará como proprietário, e por isso poderá continuar vendendo o imóvel a terceiros, ou até mesmo dá-lo em garantia para dívidas e financiamentos.

E não adianta dizer que o fato de você ter um contrato ou escritura servirá como prova em um processo judicial. Ter que recorrer à Justiça para garantir uma propriedade que é sua deveria ser exceção, e não uma regra.

Sem falar nos riscos de um processo, e ainda nos custos com um advogado apenas para provar o que já deveria ser seu por Direito.

Em outras palavras, ter o imóvel registrado no Cartório de Registro de Imóveis em seu nome garante a sua propriedade e serve como prova absoluta do seu Direito.

2. O imóvel irregular pode ser alvo da Prefeitura

Um dos principais meios de arrecadação da Prefeituras é o Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). E o cálculo para ele é baseado no valor do imóvel.

E como se calcula o valor do imóvel? Com base na sua área construída.

Além disso, toda edificação precisa ser autorizada pela Prefeitura, que tem o dever de fiscalizar a segurança das obras e se elas estão dentro das políticas de urbanização.

Por conta disso, algumas prefeituras, como a de Belo Horizonte/MG, têm realizado fiscalizações por meio de drones (“aerolevantamento”) para identificar possíveis irregularidades e multar os proprietários por conta disso.

Portanto, se você estiver com seu imóvel regularizado na Prefeitura não terá com o que se preocupar.

3. O imóvel irregular pode perder até 30% do seu valor

O valor do “desconto” pode não ser um consenso no mercado, mas fato é que um imóvel irregular é desvalorizado.

Isso porque a irregularidade traz insegurança em uma negociação e pode até dar prejuízo ao futuro comprador, que tentará reduzir o seu risco diminuindo o preço.

E o detalhe é que, muitas vezes, o custo para regularizar o imóvel não chega nem perto do desconto pretendido pelo mercado.

Mas tente se colocar na visão do comprador: você investiria R$ 300.000,00 em um imóvel irregular e cheio de problemas?

4. O imóvel regularizado facilita a venda

Se você já tentou financiar um imóvel, viu as inúmeras dificuldades impostas pelo banco para liberação do crédito.

E se você nunca tentou, já fica a dica: dificilmente um banco financiará um imóvel irregular.

A lógica por trás disso é bastante simples: o imóvel financiado é a própria garantia do banco.

Então, por qual motivo ele aceitaria uma garantia que pode ser uma “furada”?

Além disso, por conta de diversos processos de responsabilização, muitas imobiliárias e corretores de imóveis têm verificado a regularidade dos imóveis antes de anunciá-los, para que não tenham problemas futuros.

Então, se você tem o imóvel regular, não haverá embaraços na transação.

E ainda poderá servir como trunfo na negociação para justificar o seu preço ou condição para receber o pagamento.

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5. O imóvel regularizado é condição para a herança

Você provavelmente conhece alguém que já tentou comprar um imóvel “preso em inventário”.

É muito comum que os herdeiros tentem vender um ou mais imóveis para cobrir os custos com o inventário, e essa atitude, por si só, já pode desvalorizar o imóvel.

Afinal, o comprador sabe que o vendedor precisa do dinheiro.

Porém, há um fator ainda mais problemático.

Em 2018, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que é legítima a decisão judicial que obriga a regularização do imóvel para prosseguimento do inventário.

Em outras palavras, os seus herdeiros podem ser obrigados a regularizar o imóvel para que se tornem os novos proprietários, ou até mesmo para que possam vendê-lo.

O juiz, além de julgar a causa, deve zelar pela legalidade e pela obediência à lei, portanto é plausível que, em alguns casos, exija a comprovação da regularidade dos registros para autorizar a herança.

Portanto, se tiver condições, não deixe esse enorme problema para seus filhos.

Como faço para regularizar meu imóvel?

Como diz o ditado, “cada caso é um caso”.

Para a regularização de um imóvel é importante analisar todos os documentos, pois pode haver mais de um problema envolvido.

Esses documentos devem ser analisados por um advogado especialista no assunto, para que ele possa avaliar as melhores medidas para resolver os problemas encontrados.

E essas medidas podem ser divididas em:

• Procedimentos administrativos diretamente com a Prefeitura, muitas vezes envolvendo o serviço de um Engenheiro ou Arquitetos para realizar ajustes nos projetos arquitetônicos;

• Procedimentos extrajudiciais diretamente nos Cartórios e com os antigos proprietários para regularizar os registros;

• Procedimentos judiciais para Adjudicação Compulsória ou Usucapião, quando não houver mais alternativas.

Principais dúvidas

1) Tenho apenas um contrato de gaveta, como posso regularizar?

Primeiro, peça uma certidão atualizada da matrícula do imóvel, e veja se a pessoa que te vendeu ainda consta como proprietária.

Depois, entre em contato com o vendedor para irem até o Cartório de Notas mais próximo para assinar a escritura pública de compra e venda, que será levada a registro depois.

Se o vendedor se recusar, ou se você não souber onde ele se encontra, será necessário considerar uma ação judicial para conseguir a escritura e garantir a sua propriedade.

2) Já tenho a escritura pública, porém está desatualizada. Posso registrá-la?

Pode sim, não tem problema. Basta solicitar uma nova certidão ao Cartório de Notas em que ela foi emitida.

Porém, lembre-se de conferir na Matrícula do Imóvel se o vendedor ainda consta como proprietário, ou se não foi feita nenhuma restrição na propriedade.

Caso encontre algum problema no registro, você precisará de um advogado.

3) Como regularizar um imóvel sem “habite-se”?

O habite-se é um documento emitido pela Prefeitura após vistoria a conclusão de obras.

Ou seja, só será emitido se houver um pedido de autorização para a obra.

Infelizmente, muitas pessoas não se atentam a isso, e tentam fazer esse pedido só no momento da venda ou no inventário.

Nesse caso, é preciso reunir diversos documentos, principalmente os projetos arquitetônicos para apresentar à Prefeitura.

Se houver irregularidades na construção, será necessário adequá-las.

Então fique tranquilo. A boa notícia é que, mesmo para casos difíceis, sempre existe uma solução.

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