Glauco Diniz Duarte Grupo GD – O que é incorporadora de empreendimentos imobiliários

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, quando nos referimos ao mercado imobiliário surgem algumas dúvidas a respeito de termos como incorporadora, por exemplo. Afinal, o que é uma incorporadora e qual a sua diferença para construtoras e imobiliárias?

Cada um desses modelos de negócios imobiliários tem papéis específicos, que envolvem questões relacionadas à construção, regularidade entre outros aspectos. No entanto, nem sempre a diferença entre elas é clara, até porque algumas construtoras são também incorporadoras.

Sendo assim, se você deseja saber mais sobre o assunto, continue a leitura deste artigo e aprenda o que são e quais as diferenças entre incorporadora, construtora e imobiliária.

O que é uma incorporadora?

A incorporadora é responsável por articular toda a concepção de um empreendimento que será construído. Sendo assim, o principal papel da incorporadora é identificar oportunidades e novas possibilidades de negócio.

Por meio de uma incorporadora imobiliária é possível:

• identificar oportunidades;

• fazer o processo de pesquisa da viabilidade da obra;

• comprar terrenos;

• fazer o desenvolvimento de propriedades e edifícios;

• definir o padrão construtivo;

• desenvolver projetos;

• administrar a realização das obras;

• vender ou alienar as unidades;

• supervisionar as empreiteiras e resolver os problemas com gastos mínimos, entre outros.

Após essas definições para a realização da obra, é elaborado o projeto arquitetônico que atenderá a um público específico, além de ser definido o valor médio de venda.

O processo de lançamento é feito em parceria com corretores, imobiliárias e diversos canais de comunicação. Isso acontece para que haja captação de investidores com intuito da obra ser concretizada. Depois de conseguir os investidores necessários para viabilizar a obra a construtora inicia o empreendimento.

É importante lembrar que é responsabilidade da incorporadora a contratação de fornecedores, bem como a aprovação junto aos órgãos públicos, e a realização de matrícula, e registro de imóveis. A incorporadora pode, também, assumir a responsabilidade de ajudar a vender as cotas dos investidores junto à imobiliárias parceiras, por exemplo.

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A incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária é o processo que inclui a renovação de edifícios existentes, a compra de novos terrenos e a venda do terreno construído. E as empresas de incorporação imobiliária, ou incorporadoras, têm a incumbência de gerir essas atividades.

Para entender a função da incorporadora é simples. Por exemplo: quando um novo prédio é lançado é a incorporadora que é a responsável por prospectar clientes e vendê-lo. Sendo assim, a incorporadora imobiliária atua desde o planejamento do empreendimento até a venda das unidades.

Qual a diferença entre construtora e incorporadora?

Os termos “incorporadora” e “construtora”, apesar de frequentemente serem utilizados como sinônimos, não podem ser substituídos. Elas atuam juntas e, por vezes, uma mesma empresa pode ser incorporadora e construtora ao mesmo tempo, mas cada uma possui suas próprias funções e obrigações.

Uma construtora, por exemplo, paga impostos relativos ao ganho de capital por ser contratada para construir o empreendimento e detém a responsabilidade técnica sobre o produto final.

Já a incorporadora paga tributos referentes ao ganho de capital gerado pela venda ou alienação das unidades. E a responsabilidade da incorporadora é totalmente com o cliente. Sendo assim, no caso de descumprimento de contrato, por exemplo, é a incorporadora que é acionada pelo cliente.

Portanto, para que haja venda do imóvel na planta é necessário que ambas, incorporadora e construtora, trabalhem juntas para a construção de novos empreendimentos.

Entenda as diferenças entre construtoras e imobiliárias

Compreender as diferenças entre construtora e imobiliária também é fundamental para conseguir a orientação certa referente às suas necessidades como investidor no setor imobiliário.

Quando as incorporadoras identificam a oportunidade de começar a construção de um novo empreendimento e colocar o projeto em execução ela precisa da construtora. Ou seja, o trabalho da construtora está relacionado com a parte estética e estrutural do empreendimento. Lembrando que ela é responsável por colocar em prática o projeto estabelecido pela incorporadora imobiliária.

Entre as funções da construtora estão:

• contratar e gerir a mão de obra;

• adquirir materiais de construção;

• efetuar testes de qualidade;

• providenciar as máquinas e equipamentos necessários;

• aplicar as melhores tecnologias;

• garantir a segurança dos profissionais envolvidos na obra;

• executar as obras do empreendimento de acordo com as especificações técnicas aliadas ao memorial descritivo, prazo contratual e normas vigentes.

Sendo assim, é importante destacar que todos os riscos são de total responsabilidade da construtora, bem como acidentes de trabalho, pagamentos de impostos sobre a mão de obra, entre outros.

Um papel fundamental da construtora é de atestar a segurança da construção e, para isso, é exigido, legalmente, que ela ofereça uma garantia de uso do empreendimento. Sendo assim, durante o tempo da garantia, qualquer problema que ocorra, no que se refere à falha estrutural, será de total responsabilidade da construtora.

É importante destacar também que a construtora tende à obedecer ao projeto realizado pela incorporadora, com objetivo de atender aos níveis e padrões de qualidade exigidos por ela.

Imobiliária: o que ela faz?

Enquanto a construtora tem a função de executar as obras do empreendimento, a imobiliária é uma alternativa para quem deseja comprar ou alugar um imóvel, por exemplo. Ou seja, a imobiliária é responsável pela intermediação entre os clientes e o locador a fim de comercializar, vender ou administrar os imóveis.

As imobiliárias pesquisam os tipos de imóveis desejados pelo cliente, orientam nas melhores tomadas de decisões e auxiliam nas questões burocráticas que envolvem as negociações. Ou seja, são facilitadores de processos entre locador e locatário.

Isso significa que as imobiliárias não tem envolvimento com a construção do empreendimento. Seu papel limita-se apenas em oferecer opções para o locatário ou comprador e auxiliá-lo a encontrar o melhor imóvel para atender às suas necessidades.

Basicamente, uma imobiliária atua oferecendo os seguintes serviços:

• consultoria referente às necessidades do comprador ou locador;

• cadastro de imóveis disponíveis para locação e venda;

• avaliação do imóvel por um especialista;

• intermediação de contratos e seguros imobiliários,

• garantir que os documentos estejam em dia, entre outros.

Qual a relação entre crowdfunding imobiliário e incorporadoras?

Uma novidade atual são as empresas de investimentos que atuam com crowdfunding imobiliário a qual se tornam parceiras das incorporadoras a fim de captar recursos e investidores de pequeno e médio porte para participar de maneira segura de projetos imobiliários.

O crowdfunding imobiliário é um financiamento coletivo e tem atraído o interesse de pessoas físicas dispostas a emprestar dinheiro para as incorporadoras, em troca de diversificação da carteira e retornos atrativos.

O papel principal do crowdfunding imobiliário é utilizar a forma de estruturação financeira para viabilizar projetos de incorporadoras, como a construção de prédios residenciais, condomínios, shoppings etc.

Assim, após as vendas das unidades, por exemplo, os investidores são remunerados de maneira proporcional à contribuição efetuada. Funciona como se você, investidor, emprestasse os recursos para a incorporadora imobiliária que, após um tempo, em média de seis meses a um ano, te devolverá o valor com lucro pré-estabelecido anteriormente.

Vimos portanto, que o investimento coletivo em imóveis permite ao investidor, além do retorno atrativo, participar de um mercado que antes era muito restrito. É necessário se atentar, pois segundo estimativas da Forbes esse mercado movimentará 300 bilhões de dólares até 2025.

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