Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Incorporadora de empreendimentos imobiliários

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, é muito comum as pessoas confundirem uma incorporadora com uma construtora. Entretanto, apesar de as construtoras também poderem ser incorporadoras e vice-versa, elas não são a mesma coisa.

Por isso é importante saber exatamente como elas trabalham, pois é possível aproveitar grandes oportunidades de negócio por meio delas.

No post de hoje falaremos mais sobre o processo de incorporação e como investir nesse mercado. Confira!

O que é uma empresa incorporadora?

Uma empresa incorporadora é aquela que é responsável por articular toda a concepção de um empreendimento que será construído.

Na prática, ela quem faz estudos para identificar oportunidades de mercado, verificar qual é a viabilidade da concepção de determinado empreendimento e também da construção do imóvel e compra do terreno. Além disso, ela tem a responsabilidade de definir todos os detalhes do imóvel que será vendido.

Por fim, o consumidor pode acionar a incorporadora caso haja qualquer descumprimento de contrato.

Conceito de incorporação imobiliária

Uma das principais funções da incorporação imobiliária é dar segurança aos futuros proprietários do imóvel, especialmente sobre as condições técnicas do projeto, características do imóvel e até as regras que compõem o conjunto de unidades.

Segundo a Lei nº 4.591/64, prevista no Art. 28, parágrafo único: “A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

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Diferenças entre incorporadora, construtora e imobiliária

Agora que você já sabe o que é e qual a função de uma incorporadora, é chegada a hora de diferenciá-la de uma construtora e de uma imobiliária.

• Construtora: empresa responsável pela execução física de um empreendimento, ou seja, ela é responsável por todas as etapas da construção civil, como projeto de engenharia, contratação de mão-de-obra, equipamentos, tecnologia construtiva e testes de qualidade. Também é de sua responsabilidade a qualidade física da obra, assim como a garantia da execução no prazo acordado e a integridade física do empreendimento, garantindo que o mesmo não sofra de instabilidade, rachaduras, infiltrações, irregularidades, trincas, entre outros problemas estruturais. É possível que a construtora seja contratada pela incorporadora para executar a obra.

• Incorporadora: empresa que identifica oportunidades, compra o terreno e realiza estudos de viabilidade do projeto do empreendimento. Ou seja, é ela que articula o negócio imobiliário.

• Imobiliária: é a empresa responsável por comprar, vender, alugar e administrar imóveis. Ela ganha uma comissão pela venda ou locação de um imóvel e conta com o trabalho do corretor, que é o profissional responsável por pesquisar, orientar e facilitar o processo de compra e venda.

Como funciona um contrato de incorporação imobiliária?

O contrato de incorporação imobiliária envolve diversos contraentes (pessoas) e precisa de vários requisitos para se concretizar.

O incorporador é o integrante fundamental dessa relação jurídica, pois intermedeia a interação entre os demais participantes e sobre quem recai a maioria das responsabilidades.

É importante ressaltar que ele não constrói a edificação, mas é o encarregado pela venda das chamadas frações ideais e unidades autônomas.

Além dele, também faz parte do contrato de incorporação o proprietário do terreno que o aliena para a construção do edifício. Há ainda o responsável pelo projeto, o agente financeiro, o construtor da obra, o corretor de imóveis e o adquirente.

Um contrato de incorporação imobiliária também caracteriza-se por diversos atos e requisitos necessários para a sua validade. O primeiro deles, anterior à sua elaboração, é a autorização para a realização do empreendimento fornecida pela prefeitura.

Esse documento somente é fornecido mediante a apresentação do registro do imóvel com a indicação do proprietário, do projeto, da descrição das unidades habitacionais autônomas e comuns da edificação e das certidões de inexistência de débito tributário ou previdenciário do incorporador. Uma vez que a autorização da prefeitura é obtida, o contrato pode ser elaborado.

É válido ressaltar que a incorporação imobiliária precisa estar inscrita junto ao registro imobiliário e cabe ao incorporador obter essa escritura.

O mesmo precisa apresentar os seguintes documentos: escritura do terreno com histórico vintenário, o projeto aprovado de construção, memorial descritivo, cálculo de áreas comuns e unidades autônomas, avaliação do curso da obra, descrição das frações ideais de terreno, minuta da posterior convenção de condomínio e declaração e planta da futura garagem.

Isso sem falar dos documentos fiscais acompanhados de suas respectivas certidões negativas de débitos, certidão negativa de débito previdenciário e ainda mandato concedido pelo proprietário do terreno ao incorporador para exercer poderes inerentes à incorporação e alienação das unidades.

Quem pode ser um incorporador imobiliário?

O incorporador pode ser tanto pessoa física como jurídica. Porém, tratando-se de legitimidade para ser contratualmente incorporador, podem ser:

• O proprietário do terreno;

• O promitente comprador do terreno, com cláusula de irretratabilidade;

• O construtor, formalmente autorizado por meio de instrumento de mandato irrevogável, pelo proprietário ou pelo promitente comprador;

• O corretor de imóveis, formalmente autorizado por meio de instrumento de sub mandato irrevogável, fornecido pelo construtor.

Como abrir uma incorporadora?

A abertura de uma empresa de incorporação, teoricamente, é muito parecida com qualquer outra empresa de serviços. Isso significa que o enquadramento e o regime tributário estão diretamente relacionados com a projeção de faturamento da empresa.

Confira alguns passos iniciais para abrir uma incorporadora:

• Nome da empresa: antes de escolher o nome de sua incorporadora de bens e já sair divulgando o mesmo, é preciso verificar na Junta Comercial do estado se já não há outro empreendimento com o mesmo nome.

• Localização: é importante pensar no ponto comercial do seu empreendimento, principalmente na questão da infraestrutura do local e do seu entorno.

• Registros no CREA: empresas relacionadas à construção civil precisam ter um registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de sua região, além de um responsável técnico devidamente habilitado que assine pela incorporadora.

• Formalização legal da Empresa: devem ser providenciados o CNPJ, alvarás e outros documentos.

Quais os tipos de incorporação imobiliária?

A construção dos edifícios sob incorporação pode ser pactuada sob três modalidades mais frequentes. São elas:

• Construção por conta e risco do incorporador: onde não existe a figura jurídica da comissão de representantes, o incorporador compromete-se a construir, ele próprio ou mediante terceirização, e vender as futuras unidades a preço e prazo certo.

• Construção por empreitada: também conhecida como construção a “preço fechado”, é a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos grandes centros urbanos. A obra é construída por uma empresa terceirizada pelo incorporador, podendo ser construída por ele próprio também. Aqui, a responsabilidade perante os adquirentes em decorrência de eventual atraso na entrega do empreendimento ou pela qualidade construtiva recai sobre o construtor ou do incorporador, conforme o caso.

• Construção por administração: também é conhecida como “a preço de custo”, é a mais arriscada para o comprador, pois aqui o condomínio composto pelos adquirentes é obrigado a custear a obra, ou seja, há a transferência dos riscos para o adquirente de unidade autônoma.

Como funciona a relação entre a incorporadora e a construtora?

Normalmente, o relacionamento entre as incorporadoras e as construtoras ocorre de forma bem simples.

Contudo, quanto ela identifica a oportunidade de começar a construção de um novo empreendimento, aí é necessário se envolver com outras partes para que o projeto seja viável.

Dentre essas partes estão o financiador, que é quem irá viabilizar a obra financeiramente, de serviços de consultoria para o planejamento imobiliário, dos escritórios de engenharia e arquitetura para desenhar o projeto, das empresas que são especialistas em licenças que serão necessárias para iniciar a obra e também de agências de marketing para fazer pesquisa de mercado.

Por fim, além de todas as partes citadas, há ainda a construtora, que será a responsável pela execução da obra, oferecendo mão de obra e se relacionando com todos os envolvidos no empreendimento.

É possível uma empresa ser incorporadora e construtora em um mesmo empreendimento?

Como já falamos, as funções da incorporadora e da construtora são diferentes. Enquanto a primeira é voltada para a venda, legalização e a parte burocrática do empreendimento, a segunda é focada em engenharia, na obra e na redução de custos na construção.

No entanto, nada impede que uma única empresa seja incorporadora e construtora ao mesmo tempo. Ou seja, ela pode ter o terreno e então construir o empreendimento.

Múltiplos papéis em um empreendimento imobiliário

São inúmeros os papéis exercidos em um empreendimento imobiliário. Vamos separá-los por antes da entrega do imóvel e depois da entrega do imóvel.

Antes da entrega do imóvel

1. Planejamento: as incorporadoras precisam fazer uma pesquisa de mercado para não correrem o risco de investirem em empreendimentos que podem não dar certo. Os principais critérios a serem levados em consideração são: pesquisas sobre o terreno ideal para a construção, perfil de imóvel a ser construído e até mesmo o perfil dos consumidores. Após tais considerações e o desenvolvimento do projeto, o próximo passo é a aprovação do projeto na prefeitura, o qual permite a emissão do alvará para o início da construção;

2. Construção: para iniciar a construção, o incorporador deve ser o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário ou o promitente cessionário do terreno. Ela pode ocorrer de duas maneiras: por empreitada ou administração;

3. Venda: a venda de imóveis só é possível se a incorporação imobiliária se encontrar devidamente arquivada ao Cartório de Registro Imobiliário competente, nos moldes propostos pelo Art. 32 da Lei do Condomínio – Lei 4591/64;

4. Prazo de entrega: o incorporador precisa estar a par da execução do seu empreendimento, informando aos adquirentes do imóvel o estado da obra, no mínimo de seis em seis meses. Caso haja atrasos na conclusão das obras, ele ainda deve indenizar os compradores (Art. 43 da Lei do Condomínio – Lei 4591/64).

Depois da entrega

1. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor: os incorporadores e construtores devem estar cientes que também faz parte de suas obrigações entregar o imóvel pronto de acordo com o que está firmado no contrato assinado pelos mesmos e pelo consumidor;

2. A estrutura do imóvel: o incorporador é aquele que se responsabiliza pelos danos que podem ser resultantes da má execução do contrato de incorporação relacionado à construção do imóvel.

Investimento Coletivo Imobiliário

Se você ainda não conhece essa modalidade, está na hora de entender um pouco mais sobre o investimento coletivo imobiliário. Na verdade, esta é uma espécie de contribuição que o investidor faz para determinado projeto e em troca recebe uma parte do Valor Geral de Vendas (VGV) daquele empreendimento.

Conhecido também como crowdfunding imobiliário, esse tipo de investimento possibilita que qualquer cidadão invista no mercado imobiliário, sendo apenas necessário o cadastro em alguma plataforma online.

Isto porque é na plataforma que ficam expostos os projetos para que você escolha aquele que mais se enquadra ao seu perfil. Feito isso, basta fazer uma transferência para a conta indicada com o valor a ser aplicado.

Ao final do projeto, todos os investidores recebem o valor investido acrescido do rendimento. Por isso o investimento coletivo imobiliário é denominado como um tipo de investimento mais rápido e flexível, além de ter custo reduzido.

Podemos citar como as principais vantagens do crowdfunding imobiliário:

• Não há necessidade de pagar altas taxas como acontece em outros investimento;

• Possui rentabilidade mínima garantida, explicitada na plataforma;

• É bastante acessível, com valor mínimo de investimento de R$1000,00;

• Possibilita a diversificação da carteira de investimentos.

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