Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Margem de lucro das Incorporadoras

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a temporada de balanços das incorporadoras referentes ao quarto trimestre de 2022 mostrou que, de modo geral, as empresas do setor lucraram menos por causa do aumento nos custos de construção e das despesas com pagamento de juros.

Na visão de analistas, as incorporadoras que atuam no segmento de baixa renda se saíram melhor, com vendas fluindo e recuperação das margens. A tendência é manter ou elevar os lançamentos neste ano, tendo em vista que são esperados novos incentivos ao Minha Casa Minha Vida pelo governo Lula.

Já as empresas que erguem imóveis de médio e alto padrão estão passando por uma queda na velocidade das vendas por conta do aumento dos juros dos empréstimos bancários, que afastam consumidores dos estandes. Essa situação vem atrapalhando o repasse dos custos maiores de produção para o preço final dos apartamentos, o que pressiona as margens e deve levar a recuo nos lançamentos de novos projetos em 2023.

Juntas, as 17 maiores incorporadoras listadas na Bolsa – Cury, Direcional; Plano & Plano, MRV; Tenda (setor de baixa renda) e Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux, RNI, Tecnisa e Trisul (setor de média e alta renda) – viram o lucro líquido despencar 87% no quarto trimestre de 2022 ante o mesmo período de 2021, passando de R$ 664 milhões para R$ 85 milhões, conforme levantamento do Broadcast. O dado consolidado foi impactado pela MRV que, sozinha, reportou prejuízo de R$ 333,5 milhões no trimestre, devido ao peso de custos, juros e perdas com desvalorização de ações.

O lucro operacional consolidado medido pelo Ebitda (lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) caiu 26%, para R$ 487 milhões. Já a receita líquida consolidada aumentou 10%, totalizando R$ 7,8 bilhões. A margem Ebitda encolheu de 9,2% para 6,2%, enquanto a margem líquida despencou de 9,4% para 1,1%.

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“O destaque foi o setor de baixa renda, que teve recuperação de margem e boa velocidade de vendas”, afirmou o analista do BTG Pactual, Gustavo Cambauva, em entrevista. “A impressão que dá é que os estouros de custos de obras que afetaram essas empresas no passado foram se mitigando e chegando até a uma inflexão nos últimos meses”.

A elevação dos custos de materiais foi um problema agudo em 2020 e 2021, mas que reverberou em 2022. Vale lembrar que dentro do Minha Casa Minha Vida, as incorporadoras repassam o cliente para os bancos ainda na planta, antes da entrega das chaves. Ou seja: não há correção de contratos pela inflação, e as companhias têm que bancar por conta própria a subida dos custos. Essa situação afeta a margem de lucro ao longo de vários trimestres seguidos, até que as obras problemáticas sejam concluídas, algo esperado para os próximos trimestres.

Médio e alto padrão

A situação é diferente no mercado de médio e alto padrão, em que o cliente paga as parcelas para a incorporadora ao longo da obra, com valores corrigidos pela inflação, e só depois das chaves tomam o financiamento bancário. O problema aqui é que há uma oferta grande de apartamentos à venda, encarecimento do crédito imobiliário (que chegou a dois dígitos) e perda de velocidade das vendas. Então, fica mais difícil subir os preços de venda.

“De forma geral, vimos sinais ruins ligados à perda de margem. E isso nos reforçou a visão mais cautelosa para o segmento”, apontou o analista do Bradesco BBI, Bruno Mendonça, em entrevista. “Há particularidades em cada empresa, mas de modo geral se vê um ambiente menos propício para subir os preços. À medida que as obras avançam e chegam perto do fim, nenhuma empresa deseja ter estoque alto de unidades prontas. Então tenho sentido um certo conservadorismo das incorporadoras em fazer o estoque girar, mesmo que isso signifique abrir mão de alguma margem”, acrescentou Mendonça.

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