Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Como funciona o financiamento de imóveis na planta

Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Como funciona o financiamento de imóveis na planta

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, realizar o sonho da casa própria é um objetivo comum de 9 em cada 10 brasileiros. Entretanto, a média salarial no Brasil é de R$2.449,00 e o preço médio do metro quadrado dos imóveis à venda é de R$7.941. 

Então, como é possível realizar esse sonho? Bom, existem algumas alternativas: optar por morar de aluguel, fazer um consórcio ou um financiamento.

Mas, ainda assim, fica a dúvida, qual é a melhor saída? Sendo assim, hoje, vamos esclarecer melhor o financiamento na planta, e a submodalidade apoio à produção, uma opção de financiamento que pode acabar saindo mais em conta do que um financiamento normal

Para essa conversa convidamos o Edmil Abdib Antônio, diretor de crédito imobiliário na MRV. Nosso bate-papo está disponível em todos os players acima e em nosso canal do Youtube. Mas, se preferir, continue a leitura!

O que é o financiamento na planta?

Bem, o financiamento na planta ocorre quando você adquire um imóvel que ainda não está pronto, que ainda está na fase de construção.

Esse projeto, seja de uma casa ou apartamento, é o que os arquitetos chamam de planta baixa. E daí surge o nome: financiamento de imóveis na planta! 

Então, é claro que ele não serve se você tem pressa para se mudar! É uma opção para quem pode esperar um tempinho até finalmente ter as chaves da sua casa própria em mãos! 

Logo, como o imóvel não está pronto é uma opção de financiamento mais acessível, com preços mais baixos do que o financiamento tradicional, de imóveis prontos.

Por que é mais acessível?

Quando vemos produtos mais baratos, a reação normal é desconfiarmos um pouco, afinal, precisamos tomar cuidado para não entrarmos em alguma furada! Então, para te tranquilizar, vamos explicar rapidamente o porquê do financiamento na planta ser mais barato.

Isso acontece devido a uma necessidade da própria construtora que precisa de ter um dinheiro rápido para conseguir iniciar a obra! Além disso, existem menos pessoas que podem esperar mais tempo para enfim receber a entrega das chaves e se mudar para o novo imóvel, e é isso que acontece quando você compra na planta.

Afinal, o imóvel ainda não está pronto! E como tem menos pessoas dispostas a comprar na planta, em comparação a compra de imóveis prontos, o preço acaba caindo. É a oferta e a demanda em ação.

Financiamento na planta: como funciona?

O funcionamento do financiamento na planta costuma ser dividido em duas fases:

1. Financiamento durante a obra, que tem a entrada + as parcelas mensais;

2. Financiamento depois da entrega das chaves;

1.Financiamento durante a obra

Considere que você escolheu um apartamento na planta de 200 mil reais, negociou com seu banco e conseguiu a aprovação do crédito imobiliário. Depois de ter pago a entrada de R$60.000,00 com um dinheiro que você já tinha guardado, o banco só vai fazer o repasse para a construtora conforme a obra for progredindo. 

Então, as parcelas aumentam no meio da obra?

Sim! Para ficar mais claro, se em janeiro a construtora não construiu nada, ela também não recebe nenhum repasse do banco. 

Agora, se em fevereiro ela construiu 10%, o banco repassa os 10% do preço total, R$16.000 para a construtora, e você passa a dever essa mesma quantia para a instituição que te emprestou  esse dinheiro.

Depois, em março, você passa a dever um juros sobre os 16 mil reais que o banco repassou para a construtora. Aí, se foram construídos mais 10% já terão 20% da obra concluída. Resultado?

O banco precisa pagar mais 10% para a construtora, com o dinheiro do seu financiamento, claro. Os 20% equivalem a 32 mil reais. Então, em abril você paga o juros sobre os 32 mil. E assim por diante!

E é possível que as parcelas sofram correções?

Não só possível, como muito provável que aconteça. Sobre as parcelas que você ainda deve para a Construtora, ou seja, aquela que não foi financiada e ainda não foi quitada, incide o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC).

Essa é uma maneira de proteger a construtora do aumento da inflação, que subiria o custo dos materiais de construção, por exemplo. Mas, sobre o saldo devedor do seu financiamento, não haverá INCC, mas o índice de seu contrato com o Banco, que como exemplo, podemos citar  a TR ( a mesma da poupança).

E pagando essa parcela, já estou amortizando minha dívida?

Não! Enquanto o imóvel ainda não está pronto, só se pagam os juros. Ou seja, quando terminar a obra inteira e as chaves tiverem sido entregues a situação muda, confira!

 Saiba mais em: https://www.animaeng.com.br/

2. Financiamento depois da entrega das chaves

Com as chaves em mãos, sua parcela passa a ser composta de quatro ítens:

1. taxas de administração cobradas pelo banco;

2. seguro de danos físicos do imóvel;

3. seguro de morte ou de invalidez permanente;

4. prestação (juros + amortização);

Usando um exemplo do nosso convidado, numa prestação de R$1500,00, você pagaria R$100,00 de tarifas, R$200,00 de danos físicos e R$200,00 de seguro morte ou invalidez. Os R$1000,00 restantes da prestação é dividido em duas partes, juros e amortização, que é o pagamento da sua dívida de forma parcelada.

Porém, esses valores são apenas para exemplificar e não correspondem a realidade que dependerá de cálculos de acordo com os valores de financiamento e prazo, por exemplo.

Uma explicação rápida: juros e amortização

Juros: parcela que o banco cobra por te emprestar dinheiro; Além da taxa de administração e dos seguros, sobre o financiamento ainda recaem os juros;

Amortização: Valor que, de fato, diminui sua dívida; 

Passo a passo: comprando imóveis na planta

Primeiro, você precisa pensar sobre seu imóvel. Pense quais características são relevantes para você, e leve em consideração fatores que valorizam imóveis, como a localização ou o bairro em que ele se encontra.

Com um tipo de imóvel em mente, caso você não consiga pagar à vista, entre em contato com alguma construtora, como a MRV ou a Cury Construtora, e com algum banco que ofereça o crédito imobiliário por programas como Santander financiamentos ou Bradesco financiamentos.

A instituição escolhida libera um crédito se eles interpretarem que você consegue pagar a dívida. Para isso, eles fazem uma análise de documentação e, claro, fazem uma análise de crédito. 

Com o financiamento acertado, a construtora vai solicitar que você pague cerca de 20% a 30% de entrada (podendo variar, conforme o valor do financiamento obtido). Isto é, se o imóvel custa R$200.000,00, você teria que dar  de R$40.000 a R$ 60.000, aproximadamente, como entrada e pagar o restante de forma parcelada.

Depois, entra em cena o financiamento de imóveis na planta, com as duas fases que tratamos acima, enquanto o imóvel ainda está em construção e quando já está pronto.

 Se a construtora falir no meio da obra? O que acontece?

Bem, se a construtora falir quem vai te salvar é o banco que você escolheu! Veja, a construtora só recebe a medida que constrói o imóvel. Se no meio do processo ela falir e parar a construção, ela para de receber, sendo que o restante que ela não recebeu está guardado no banco.

O banco então aciona uma seguradora que troca a construtora e continua a obra, do ponto que a outra parou. Além disso, os bancos analisam a capacidade da construtora em fazer toda a construção do imóvel até a entrega, então hoje em dia é mais difícil que isso ocorra.

Consigo usar meu saldo do FGTS para comprar imóvel na planta?

Claro! O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado tanto na compra como para amortizar o saldo devedor do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Posso comprar na planta em qualquer fase da construção?

Sim! A partir do momento que o imóvel foi lançado e está com a documentação em ordem, ele está disponível para compra até que se esgotem as unidades. Então, pode ser que você compre um imóvel que está 10% concluído e que seu vizinho o faça quando o apartamento já está 70% concluído.

Isso é possível desde que ainda tenham unidades no edifício para serem vendidas! Nesse caso, quanto maior a parte do imóvel que já estiver pronta, maior é o preço que você paga por ele. 

Mesmo com o financiamento do banco não consigo quitar a entrada… E agora?

Atualmente, é necessário que você tenha, no mínimo, 10% do valor do seu imóvel para dar de entrada. E esse acaba sendo um problema para muitos brasileiros, afinal, o banco só libera o crédito se ele entende que você tem capacidade de pagar a dívida.

Mas, se você não tem essa quantia, ou se o banco não liberou o tanto de dinheiro que você precisava para conseguir quitar a entrada, existem algumas alternativas.

• Buscar outras opções de financiamento em fintechs;

• Vender outros bens, como um carro, e usar o dinheiro para completar a entrada;

• Parcelar a entrada com a própria Construtora;

Me arrependi do financiamento na planta e quero distrato, como funciona?

O distrato é o que ocorre quando você, comprador, desiste de comprar o imóvel. Atualmente, ao desistir da compra, os clientes têm direito a receber 50% do valor já pago à construtora. 

É uma garantia que existe por lei desde 2018, com a aprovação da Lei do Distrato. Então, por exemplo, imagine que você já tenha feito o pagamento de 24 parcelas, durante dois anos, enquanto seu apartamento estava em construção.

O apartamento foi vendido por 200 mil reais. Mas, ao chegar no apartamento, você avaliou o mercado e viu que seu imóvel não vale mais o valor acordado inicialmente. Nesse caso, pensando que você já pagou 30% do valor total do imóvel, 60 mil reais, ao desistir da compra a construtora é obrigada a devolver metade disso, 30 mil reais.

Mas se você comprou e já assinou seu financiamento com o banco, não poderá mais distratar, porque quando assina com o banco, o imóvel já está registrado no seu nome. Ou seja, você é o proprietário, não cabendo mais distratar.

Comprei um imóvel na planta, já paguei algumas parcelas e o saldo não baixou. O que aconteceu?

Essa é uma dívida comum e muitos compradores inclusive acreditam que estão sendo roubados nesse tipo de situação… Porém, na verdade o que acontece é que as parcelas sofrem correção pela TR, INCC, IPCA ou outro índice do seu contrato.

Além disso, durante a obra os valores que você paga mensalmente não são para o pagamento da amortização, somente dos juros sobre o financiamento que você tomou.

E veja, como é uma dívida grande, mesmo que a taxa seja de 1% ao mês já faz uma grande diferença!

Financiamento na planta é a melhor opção para adquirir a casa própria?

Pensando em tudo que trouxemos, desde as vantagens e desvantagens, até a diferença entre o financiamento durante a construção e depois da entrega das chaves, você pode estar se perguntando se, afinal, financiar na planta é a melhor opção.

E é o seguinte, se você conseguiu um bom preço em um imóvel de boa qualidade que tende a valorizar, o financiamento na planta seria um ótimo negócio! Assim, preste atenção à localização e ao condomínio já que isso pode valorizar seu imóvel. Mas claro, lembre-se do nosso alerta de que imóveis para residência não são investimentos. 

Além disso, é importante que você pense qual a melhor estratégia para amortizar sua dívida, se você consegue fazer isso com o saldo do FGTS e comparar outras aplicações do financiamento imobiliário. 

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