Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Como investir na construção de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, investir em imóveis é um negócio que tem se mantido cada vez mais estável com o passar do tempo, sendo visto como um dos investimentos mais lucrativos e tradicionais do mercado financeiro. As razões que fazem esse tipo de investimento ser um bom negócio são diversas. Normalmente, o investimento no mercado imobiliário significa possibilidade de valorização e muita segurança, afinal, com o tempo, os imóveis mantêm seu valor ou tendem a aumentar.
Você com certeza já ouviu a história de uma pessoa que investiu em um terreno por um preço bem pequeno e, com o tempo, a área se valorizou, sendo vendida por um preço 10 vezes maior. Pois é, isso acontece com bastante frequência.
Isso tudo mostra que a possibilidade de ter prejuízos ao investir em imóveis é muito baixa. Ficou curioso e quer saber como funciona esse investimento para aumentar o seu patrimônio? Então continue conosco, pois vamos apresentar muitas dicas neste texto! Boa leitura!
O que é e como funciona o investimento em imóveis?
Investimento imobiliário diz respeito à compra de imóveis com o objetivo de obter lucro, o que o diferencia das pessoas que estão a fim de ter a casa própria, por exemplo. São várias as alternativas de investimento: compra para locação (mensal, temporada), compra para revenda (com a possibilidade de reforma ou construção) e muito mais.
São várias as faixas de preço que você pode escolher, das construções mais populares até o mercado de luxo, entre oportunidades comerciais e residenciais. Há pessoas que procuram se especializar em um determinado perfil, enquanto outras acabam diversificando seus investimentos. O mais indicado é descobrir um formato que atenda melhor aos seus projetos, expectativas e necessidades.
Há duas modalidades existentes de investimento imobiliário, o investimento direto (comprar um imóvel) e o investimento em imóveis por meio de fundos imobiliários (grupo de pessoas que tomam parte de um empreendimento maior para investir nas unidades, como condomínios e prédios).
O investimento direto em imóveis é a modalidade mais convencional e a mais conhecida do mercado. Trata-se do formato em que o investidor simplesmente adquire um imóvel com o propósito de rentabilizá-lo de alguma forma. Dentro do investimento direto, há várias estratégias possíveis para a rentabilização:
comprar um imóvel e locá-lo para obter o aluguel;
comprar na planta para revender em seguida;
gestão ativa (uma modalidade em que o investidor adquire um imóvel, realiza uma reforma, com muitas melhorias e benfeitorias e, logo em seguida, revende o bem por um valor mais alto que o custo do imóvel + reforma).
Quanto ao investimento em imóveis a partir de fundos imobiliários, é importante, antes de tudo, entender que um fundo imobiliário diz respeito a uma comunhão de recursos de vários investidores, sob o modelo de condomínio fechado. Assim, o investidor interessado, por meio da compra de cotas negociadas em bolsa, passa a ser sócio de um ou de mais empreendimentos imobiliários.
Ficou confuso? Então vamos resumir para que você entenda melhor. Um fundo imobiliário é uma reunião de vários investidores, que juntam seus recursos financeiros para comprar investimentos, já que sozinhos eles não conseguiriam investir. Tal investimento pode ser uma agência bancária, um prédio comercial, um hospital, um shopping center e até mesmo uma universidade, por exemplo.
Confira, a seguir, alguns dos motivos irrefutáveis que fazem o investimento em imóveis ser tão vantajoso!
Segurança financeira e de investimento
Todas as pessoas precisam de um lugar para morar, para trabalhar, para fazer as compras do mês, academia, banco, clube do bairro e muito mais. Em todas as atividades do nosso dia a dia, sempre existe um imóvel envolvido, concorda?
Sendo assim, mesmo em meio a uma grande crise econômica, sempre vai haver demanda por imóveis. Sem contar que esse tipo de investimento está completamente imune à quebra de bancos, não podendo ser congelado pelo governo, como acontece com a poupança. Portanto, são, sem sobra de dúvidas, a forma de investimento mais estável.
Valorização do bem
Se você adquiriu um excelente imóvel e ele se encontra em uma boa localização da cidade, as chances de ele valorizar com o tempo são bem altas. Geralmente, os investidores que conseguem um negócio a partir da planta adquirem um retorno bem maior, uma vez que eles se tornam mais barato s e com chance de negociação bem mais atrativa. Para conseguir ter um grande lucro, basta colocar o imóvel à venda assim que ele estiver pronto.
Aumento do patrimônio
Decidir fazer investimentos duráveis e seguros leva todos a pensar na formação de um patrimônio. Por esse motivo, as empresas e as pessoas que optam por investir na formação patrimonial acabam escolhendo os imóveis como uma das linhas de investimento prioritárias. Os imóveis são bens tangíveis, dando a chance de você redecorá-lo e aumentar a atratividade e valor, seja para vender, seja para locar.
Renda passiva
Uma boa razão para fazer um investimento imobiliário é a possibilidade de gerar uma renda passiva para si mesmo. Escolhendo os locais e analisando o potencial do imóvel de forma criteriosa, você vai adquirir bens que vão gerar renda por meio de aluguéis ou por meio da revenda.
Diversificação de investimentos
O investimento em imóveis é bastante utilizado para reduzir os riscos do investidor e para diversificar o portfólio de investimentos. Mesmo as pessoas que optam por investir na bolsa de valores têm pelo menos uma parte de seu dinheiro investida em imóveis; seja de forma indireta, por meio de fundos imobiliários, seja de forma direta, adquirindo um imóvel.
Possibilidade de sair do aluguel
Você vê todos os meses o aluguel consumir uma boa parte do seu salário e, mesmo assim, está sempre incerto sobre seu futuro em relação à moradia, afinal, não tem seu próprio imóvel. Pagar aluguel certamente é um investimento muito ruim, uma vez que o dinheiro só soluciona a questão do morar de forma temporária e esse dinheiro jamais volta para o locatário.
Essa situação acaba prejudicando a vida financeira, mas pode ser resolvida logo que você compra um apartamento ou uma casa, um lugar para chamar de seu, viver o tempo que bem entender e decorar da forma que preferir.
Rentabilidade no mercado imobiliário
Essa é, sem dúvida alguma, a principal vantagem desse tipo de investimento. Um imóvel tem como se pagar e ainda garantir um dinheiro extra para o dono. Contratos de locação mensal estipulam que o locatário tenha responsabilidades pelos custos (taxas, contas, IPTU) e disponibilizam contrapartidas de segurança para quem está alugando (seguro-fiança, fiador).
No caso de aluguel por temporada, por exemplo, os valores diários tendem a ser ainda mais interessantes para o proprietário do imóvel que, nos períodos de procura muito alta, costuma assegurar valores iguais ou acima dos contratos de longo prazo. Essas são apenas algumas razões pelas quais quase todo investidor conta com recursos investidos em imóveis.
Que tipos de rentabilidade um imóvel investido oferece?
Confira alguns tipos de rentabilidade que você pode ter ao investir em um imóvel!
Aluguel por temporada em cidades turísticas
Com a popularidade de sites como o Airbnb crescendo todos os dias, alugar uma propriedade por uma temporada de dias, semanas ou até meses, principalmente em cidades turísticas, é o verdadeiro hit do momento. A ideia é bem simples: em vez de alugar o imóvel para uma pessoa morar durante um mês, por exemplo, você vai alugá-lo para alguém que vai ficar na casa ou apartamento por um dia, uma semana ou algumas semanas.
Dependendo da estrutura do seu imóvel, você pode ter uma excelente taxa de ocupação e até conseguir um faturamento igual ou mais alto que um aluguel tradicional.
Aluguel fora de temporada (aluguel tradicional)
Como já mencionamos, sempre vai haver demanda por aluguel de imóveis. Isso acontece por causa do déficit habitacional brasileiro, uma vez que há mais pessoas buscando moradias do que habitações disponíveis. Então, sempre vai ter pessoas buscando alugar casas ou apartamentos, seja para trabalho, seja para moradia.
Por isso, ao escolher um imóvel para investir, você vai ter a chance de deter uma renda passiva e ainda passar para seus filhos e netos, por exemplo. Para ter ganhos certos e nenhum prejuízo, o ideal é estudar a área que deseja comprar o imóvel e o perfil de pessoas que possam ter interesse pela compra.
Revenda na valorização
Você certamente já ouviu alguém dizer “comprar na baixa e vender na alta”, não é mesmo? Essa frase nos leva ao objetivo de qualquer investidor, o lucro. Comprar um bem para revendê-lo pode ser a opção que estava faltando na sua carteira de investimentos.
Fazer um levantamento dos custos envolvidos na compra e na venda de imóveis vai permitir que você escolha a melhor alternativa. Para descobrir se a compra de imóveis já construídos ou na planta é a mais rentável, você deve colocar tudo na ponta do lápis e avaliar bem.
Construção em terrenos
Os terrenos são grandes geradores de riqueza. Há muitos casos de pessoas que investiram pouco mais que 10 mil reais em um terreno há 20 anos, que hoje podem vender por mais de um milhão de reais.
Investir em terrenos que ficam em grandes capitais é valorização certa no longo prazo, e isso acontece porque as cidades brasileiras estão se expandindo de forma horizontal e em ritmo acelerado. Também há várias maneiras de se investir e de lucrar com terrenos no curto e médio prazo.
Em quais tipos de imóveis investir?
O funcionamento dos investimentos de imóveis pode variar conforme o tipo escolhido, mas o fundo tem o mesmo objetivo: garantir o aumento na renda da pessoa que fez o investimento. As variações estão no prazo, orçamento, índices de retorno, entre outros fatores. Confira alguns tipos a seguir!
Apartamento
Unidades em edifícios e prédios residenciais (ou mistos: comercial e residencial) apresentam diferentes características quanto ao estilo. As kitchenettes contam com quarto e banheiro separados e têm entre 20 e 35 m². Studios, apesar de terem metragem parecida com as das kitchenettes, são mais modernos, estando localizados em condomínios com boa infraestrutura, além de muitas vezes contarem com mobiliário planejado.
Apartamentos padrão são os que trazem as áreas de forma separada (cozinha, banheiro, área de serviço, dormitórios). É a opção de moradia mais comum em grandes cidades. Por fim há também a cobertura, o apartamento que fica no andar mais alto de um prédio. Além da vista, geralmente oferecem maior segurança e privacidade, sendo uma ótima opção de investimento por conta da valorização.
Casa
As casas ficam localizadas em vias públicas. Elas caracterizam construções de um a três andares, normalmente, com espaço externo (jardim, quintal). Podem ser geminadas ou independentes.
Terreno ou lote
Um terreno é um pedaço de terra destinado para a construção de um imóvel. O lote é um pedaço de terra que fica dentro de um terreno, bastante comum em condomínios de casa (independentes ou geminadas).
Imóvel comercial
Outro tipo de investimento imobiliário refere-se às unidades para finalidades comerciais, seja para fábricas e indústrias, seja para lojas e escritórios.
Casa/apartamento em condomínios
Condomínios podem designar conjuntos de apartamentos, de casas ou de loteamentos (em um único conjunto de edifícios ou em um mesmo prédio). A maior vantagem, com certeza, é a segurança: com sistemas de câmeras e portaria, oferecem maior proteção ao imóvel e aos moradores quando se compara com as casas que ficam nas vias públicas.
Além disso, dependendo da estrutura do condomínio, a administração de itens, como cuidado e limpeza das áreas de convivência ou de lazer não precisa ficar sob responsabilidade do proprietário da casa ou do apartamento. Por outro lado, eles custam mais caro, justamente para manutenção das facilidades que oferecem.
Imóveis na planta
Avaliando os valores de algumas propriedades usadas ou prontas, apostar nas que ainda estão em fase de construção pode garantir maiores benefícios, pois as condições de pagamento de bens ainda na planta são muito facilitadas.
Essa é considerada uma das melhores modalidades para os investidores, já que, com o tempo, o imóvel tem seu preço valorizado. Além disso, nos empreendimentos na planta, o comprador tem à disposição várias possibilidades, há mais disponibilidades para a escolha do andar e a documentação exige menos burocracia nessa etapa.
As facilidades e conveniências ao redor do empreendimento são fatores que acabam atraindo os investidores. E se ele aliar segurança, modernidade e conforto, a valorização é ainda maior.
Imóvel rural
No Brasil, há muita terra a ser explorada além dos grandes centros urbanos, afinal, é o quinto maior país do mundo em território. Os imóveis rurais são os que ficam fora dos centros urbanos, tendo como principal característica o terreno disponível, que é medido em alqueires ou hectares.
As fazendas são as com mais de 40 alqueires de área. Os sítios têm até 40 alqueires. Já as chácaras são os menores imóveis localizados em área rural, com, no máximo, cinco alqueires. É importante destacar que, além de área construída, esses imóveis rurais costumam ter espaços reservados para plantações, pastos e para a proteção ambiental. A manutenção tende a ser mais cara, sendo uma ótima alternativa para quem realmente gosta desse estilo de vida.
Como se planejar para investir no mercado imobiliário?
Não basta começar a comprar imóveis e pensar que apenas isso vai fazer com que você passe a ser um investidor bem-sucedido. O grande segredo para ser um investidor de sucesso está no planejamento, ao definir suas estratégias para fazer os investimentos e administrá-los. Veja, a seguir, algumas dicas essenciais que vão ajudar você nessa jornada!
Fazer um consórcio para investir no tipo de imóvel desejado
Ao optar por um consórcio para adquirir o seu imóvel, você vai entrar para um grupo de outros consorciados que têm o mesmo propósito que o seu: comprar um bem. A partir daí, mensalmente todos os integrantes vão pagar as prestações, que quando reunidas, permitem que uma quantidade preestabelecida de participantes seja sorteada a cada mês.
Com planos de diversas opções de valores e prazos, é possível optar por um modelo de consórcio que realmente caiba no seu bolso. Por esse motivo, cresce cada vez mais o número de pessoas que escolhem esse modelo, afinal, ter um documento de consórcio em mãos é um excelente recurso para as pessoas que querem investir seu dinheiro em uma propriedade, evitando gastá-lo com algo que não vai dar um bom retorno.
Além do sorteio mensal, você pode ofertar lances, inclusive fazendo uso do seu FGTS, para aumentar ainda mais as chances de ser contemplado. Vale lembrar que você também pode utilizar seu crédito do consórcio para reformar, construir, comprar um terreno, uma casa de praia e muito mais. A verdade é que o consórcio vai impulsionar sua capacidade de compra, permitindo que você realize seu sonho que antes parecia impossível.
Ampliar as possibilidades de uso e, ao mesmo tempo, assegurar a confiabilidade do produto de investimento são alguns dos diversos diferenciais da Multimarcas Consórcios, uma empresa que embora sempre apresente crescimento quantitativo, continua mantendo sua maior preocupação com a qualidade dos serviços como garantia real para os consorciados.
Entender o melhor momento do mercado imobiliário da região
É importante entender o mercado da região em que deseja investir para saber qual é o momento mais adequado. Para tanto, avalie o potencial do local baseando-se nos seus propósitos para investir, sobretudo, em médio e longo prazo. Pesquise índices de segurança, crescimento e outros empreendimentos que ficam no local. Muitas pessoas construindo geralmente é um bom sinal.
No entanto, várias unidades à venda por muito tempo podem ser um problema. Um centro comercial, por exemplo, deve ser de fácil acesso para as pessoas. Já uma residência precisa oferecer condições para se viver com conforto e segurança, com acesso fácil a transporte, lojas, mercados e opções de lazer e cultura.
Ter uma reserva financeira
Algumas despesas vão aparecer e você tem que estar preparado. Portanto, tenha uma boa reserva financeira para esses gastos. O custo da Escritura Definitiva de Compra e Venda (quando o pagamento é feito com recursos próprios) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e taxa de escritura paga ao banco responsável pelo financiamento, por exemplo, são de sua responsabilidade, além, é claro, das despesas cartorárias do Registro de Imóveis.
Após essa etapa das taxas e das burocracias, lembre-se de que ainda existem os custos com a compra do mobiliário, serviço de mudança, objetos de decoração e muito mais. Sabendo de tudo isso, faça de tudo para economizar nos gastos do dia a dia para juntar uma boa reserva e tenha um bom planejamento para cada etapa do negócio, pois, fazendo isso, você pode ter certeza que não vai ser pego de surpresa, tendo, assim, uma experiência de compra gratificante e sem frustrações.
Conferir a documentação do imóvel/terreno pretendido
Há situações em que o proprietário do imóvel, ou até mesmo outra pessoa, tenta vender um bem que não pode ser vendido. Em casos assim, o negócio poderá ser anulado por um juiz, e quem fica no prejuízo é o comprador.
Para evitar um problema enorme como esse, é importante verificar a documentação completa da propriedade e exigir as certidões negativas. Para ter mais segurança no processo, você pode também comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para pedir a matrícula do imóvel com certidão de ônus.
Observar a localização do imóvel
Quando alguém tem a intenção de alugar ou comprar um imóvel, um dos primeiros fatores que essa pessoa vai analisar é a localização. Se o imóvel estiver bem localizado, o dono consegue melhores valores por ele. Sendo assim, quando for analisar um imóvel como investimento, a dica é verificar se ele fica em uma região atrativa. Assim, você reduz as chances de fazer um péssimo negócio.
Não investir por impulso/empolgação
Um investidor vai ter grandes riscos de sofrer prejuízos ao permitir que sua decisão seja influenciada por impulso, empolgação e por aspectos emocionais. Por isso, para não cometer erros, é preciso avaliar cada negócio com bastante tempo e de maneira técnica e lógica. Avalie todos os pontos positivos e negativos do imóvel antes de se decidir.
Lembrando que essa dica vale para qualquer negociação, seja ela de venda, seja de compra. É fundamental tomar decisões racionais, principalmente em períodos de grandes oscilações econômicas.
Um investimento em imóveis é um investimento financeiro extremamente seguro. Além disso, ele proporciona anos de felicidade, diversão e de inúmeras memórias que vão durar por toda a vida. Faça um bom planejamento, pesquise, entenda as demandas de mercado e saiba se preparar investindo nas oportunidades certas, que permitam que você atinja voos cada vez maiores.
Para que você tenha sucesso nessa jornada, é preciso estar ciente de que vai ser necessária muita dedicação e estudo para saber como investir em imóveis. Dessa forma, você vai ter a segurança de que suas decisões estarão certas e que terá possibilidades de conquistar bons ganhos.
