Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Como investir na construção de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, nos últimos cinquenta anos, a população brasileira cresceu de 50 para 210 milhões de habitantes. Isso gerou enorme valorização no preço de imóveis e terrenos para a construção. Por esse motivo, os imóveis sempre foram a nossa primeira opção de investimentos.
Só que nos próximos cinquenta anos, nossa população não terá mais o mesmo crescimento das últimas décadas (assustadores 400%). As projeções apontam para algo em torno de 10% e olhe lá.
Isso significa que a necessidade primária de novos imóveis ficará em menos de 0,2% ao ano.
Será que o investimento em imóveis ainda conseguirá repetir a mesma valorização que já teve um dia?
Na minha opinião, não.
O aluguel dificilmente terá a mesma procura do passado, vide os programas do governo para incentivar a compra da casa própria. O que eu faço com o meu antigo sonho de viver de aluguel? Qual investimento mais indicado para mim?
Primeiramente, o interessante é conhecer o seu perfil como investidor. Pois não acreditamos que existe um melhor investimento.
Na verdade, o que existe é o investimento mais adequado para o seu perfil!
Para conhecer o seu estilo, e receber uma sugestão mais adequada, sugiro que você faça um teste na corretora antes de continuar a leitura.
Viver de Aluguel x Viver de Renda Fixa
Muitos já devem ter pensado algo do tipo descrito pelas frases a seguir.
Meu apartamento vale hoje 5 vezes mais que há 15 anos.
Como você vai me dizer que eu não deveria tê-lo comprado?
Eu acredito que foi um grande investimento!
Acredite: existem outros investimentos mais seguros e que renderam bem mais.
Um bom Fundo DI teria multiplicado seu investimento por 8!
Não acredita?
Além de ter este ótimo rendimento, o investimento em DI não lhe deu nenhuma dor de cabeça durante todos esses anos, como condomínio, manutenção, inadimplência, etc.
Muitas pessoas sonham em viver de aluguel como o Seu Barriga. Mas para cada Seu Barriga existe ao menos um Seu Madruga.
Na mesma linha do baixo risco, ainda temos os Títulos do Tesouro Direto. Atualmente, eles podem ser encontrados com rentabilidade de até 4% ao ano acima da inflação.
Imagine que você tenha R$ 400 mil neste tipo de título em um ano, supondo que a inflação (IPCA) fique em 5%. Assim, seu investimento aumentará para R$ 420 (acréscimo da inflação). Além disso, vai gerar uma renda de 4%, ou seja, R$ 16 mil.
Comparando com um imóvel, você teria a valorização do capital acompanhando a inflação e mais um rendimento de R$ 2 mil por mês, sendo que este aluguel vai subindo todos os meses de acordo com a inflação.
Não sei na sua região, mas creio ser bem difícil alugar um apartamento por 0,5% (6%/12) do valor do imóvel, ou seja, alugar por R$ 2 mil um apartamento que vale R$ 400 mil.
Em termos comparativos de renda e de tranquilidade, me parece muito mais sensato Viver de Renda do que Viver de Aluguel.
Viver de Aluguel x Viver de Dividendos
Se você for mais agressivo e gostar (ou aceitar) um pouco mais de risco, ainda pode pensar em viver de dividendos.
Algumas das pessoas mais ricas do Brasil (e do mundo) vivem disso, não é para qualquer um e depende de bastante estudo.
Conheço um caso de um investidor que há dez anos vendeu um apartamento de um dormitório que me rendia um aluguel. Então, ele colocou os R$ 60 mil em ações de seis empresas cotadas em bolsa.
A primeira alegria dele foi descobrir que a corretagem em ações não chegava a 0,5% por transação. Já em imóveis o valor da corretagem chega a 6%.
Ainda tem mais o Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), o custo do cartório e do advogado independente, que hoje é imprescindível, o que pode elevar a ‘brincadeira’ toda para 8%.
A segunda alegria foi perceber que enquanto o inquilino considerava seu algoz, as empresas o chamavam de sócio e de parceiro.
O inquilino considerava o aluguel uma despesa a ser reduzida de tempos em tempos, já que o prédio envelhecia ano após ano.
Por outro lado, as ações valorizavam-se com o tempo! Mesmo com todas as crises que aconteceram, as ações ainda valem de 5 a 10 vezes mais do que o preço que foi pago!
Aluguel
Durante este período ainda me pagaram um “aluguel”, que no caso das ações chamamos de dividendos!
Muitas empresas pagam acima de 5% ao ano de dividendos. Em outras palavras, isso representa um aluguel de mais de 0,4% ao mês se considerarmos a matemática dos juros simples!
Enquanto o apartamento ficava de três a quatro meses vazio entre um inquilino e outro, nas empresas o dinheiro não ficava parado nem um minuto.
Americanos investem em ações
Por isso, metade das famílias americanas possuem ações em vez de imóveis de aluguel. Já no Brasil menos de 5% investem em ações de forma significativa.
Lá, os trabalhadores podem comprar seu imóvel, porque todos investem em ações que geram duplamente empregos: nas empresas e no setor de construção.
Ao optarmos em investir em imóveis sem risco, em vez de ações que rendem mais por terem maiores riscos, só geramos empregos no setor de construção. Ao mesmo tempo, mantemos os salários baixos e condenando o trabalhador brasileiro a alugar um imóvel para sempre.
Em resumo, a precaução é: nunca comprar ações justamente no meio de uma alta e sempre escolher com cuidado a ação antes de comprar.
Ou seja, os mesmos cuidados que deve seguir todos que comprem um imóvel.
Culturalmente, o brasileiro acredita em imóveis por causa do medo da inflação. Além disso, pensamos: “imóvel, ninguém rouba”.
Mas veja bem: empresas listadas em bolsa também são “imóveis” e elas te protegem muito bem da inflação. Além disso, ninguém as rouba, pois as ações ficam custodiadas na própria bolsa.
Óbvio que existem algumas ações que perderam 50% do valor, assim como existem imóveis que também valem a metade após descontar a inflação.
Mas o risco de seis ou dez ações caírem pela metade é muito menor!
Por isso, nunca coloque todos os seus ‘ovos’ em um único imóvel, com exceção do seu.
Se você realmente quiser viver de aluguel…
Se quer muito mesmo viver de aluguel, vire sócio de Fundos Imobiliários. Os famosos FIIs que têm “bombado” tanto na mídia nos últimos 3 anos.
Comprando cotas em Fundos Imobiliários, você ainda investirá em imóveis, mas agora nos melhores imóveis do Brasil.
Você pode investir em Fundos que são donos de shoppings, hospitais, galpões logísticos, e até prédios na Faria Lima. Porém, sem ter todas as “dores de cabeça” que vêm com um imóvel próprio: inquilino, manutenção, vacância, etc. Isso porque esses problemas são geridos pelo fundo e pela equipe de gestores.
Por fim, outro fator que não pode ser negligenciado é a qualidade dos locatários. É difícil garantir a adimplência de quem for alugar um imóvel. Porém, a maior parte destes fundos têm ótimos locatários.
Normalmente são grandes empresas, como: Itaú, Sistema Anhanguera Educacional, Santander, Universal Studios, Banco do Brasil, Petrobras, Caixa Econômica Federal, BRF Foods, entre outras grandes empresas nacionais e multinacionais.
Liquidez
Outro benefício de comprar cotas de Fundos Imobiliários é a sua liquidez. Se por algum motivo você precisa de dinheiro rápido e seu único ativo é um imóvel próprio, talvez não consiga o dinheiro com a agilidade que gostaria e precise reduzir o valor para conseguir vendê-lo.
Cotização
E pode ser que você nem precise de todo o dinheiro do imóvel, apenas de uma parte. Mas infelizmente, com um imóvel próprio você não consegue vender somente um banheiro e continuar com o restante. Já com as cotas do Fundo Imobiliário você pode vender uma parcela e continuar com as remanescentes.
