Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, uma das coisas mais comuns que me deparo, seja auxiliando na elaboração de um contrato ou mesmo em conversas informais, é que nem sempre as pessoas encontram no mercado aqui que realmente atenderia às suas necessidades, por diversos motivos. E isso é algo visível, principalmente, quando falamos de empreendimentos. Como exemplo, podemos pensar naquela pessoa – talvez você mesmo que esteja lendo este texto –que pretende abrir um negócio, mas não encontra no mercado um imóvel, o qual se adeque propriamente às suas necessidades, para alugar e fixar seu estabelecimento. Por outro lado, não consegue construir seu estabelecimento como deseja, devido aos custos disso, o que acabaria “queimando” seu capital.
Nesse gap é que surge uma modalidade contratual que vem para acabar com esse problema trazendo satisfação para aquele que está à procura de algo que supra suas necessidades e desejos, e proporcionando novas possibilidades de negócios e lucros para os investidores. Essa nova grande oportunidade no mercado brasileiro se chama “built to suit”!
Em uma tradução livre, poderíamos dizer que built to suit significa “construído sob medida”. Essa modalidade contratual – a qual tem origem no direito norte americano, sendo amplamente utilizado naquele país – tem a intenção (considerada atípica) justamente de possibilitar ao empresário que busca, por exemplo, estabelecer seu negócio não necessite investir seu capital para construção de imóvel que atenda às suas necessidades tendo maior margem de investimento em sua atividade econômica, e por outro lado amplia as possibilidades do investidor em ter remuneração pela construção e aluguel do imóvel construído “sob medida”.
Neste momento, você deve estar se perguntando: “qual é, então a diferença desse tal ‘built to suit’ para outras modalidades de contrato como a locação?”. Te responderei neste parágrafo. Primeiramente o que traz uma crucial diferença desse contrato para outros é a sua natureza, pois tem pontos semelhança tanto entre a locação, quanto como a empreitada. Com isso temos uma outra característica, que é a ampla liberalidade entre as partes negociantes, tendo em vista que o contrato deverá atender às necessidades de uma parte e adequadamente remunerar a outra.
Neste ponto é outra distinção a ser realizada: o contrato de locação comum, a contraprestação do locatário é do mero pagamento do aluguel, no caso do built to suit, será o aluguel mais a remuneração pelo investimento para construção do imóvel. Um outro ponto muito interessante a se destacar, e que é de interesse de ambos os contratantes, é o fato de que a duração do contrato será necessariamente predeterminada e será de longa duração, pois se faz necessário observar os investimentos realizados. Além disso, só poderá ser realizado para fins empresariais.
Percebeu como são coisas muito diferentes?
E mais ainda: percebeu que por serem diferentes, existe um mundo de oportunidades a ser explorado nos negócios de “built to suit”? Não? Então vou te mostrar duas delas!
Com o constante encarecimento das tarifas de energia elétrica e as preocupações com o meio ambiente e desenvolvimento sustentável, unidades produtivas com alto consumo de energia, acabam buscando medidas para baratear seus custos. Bem, com o advento da REN 482 da ANEEL – não se preocupem que vamos falar em outra oportunidade sobre essa tão famosa norma – um mundo de possibilidades se abriu tanto para aqueles que possuem um consumo elevado e comprometem boa parte de sua receita com as contas de energia, quanto para os investidores que atuam no setor de energias alternativas, especialmente a energia solar fotovoltaica.
Essa fonte de energia passou a ser um investimento daqueles consumidores, vendo uma possibilidade de reduzir drasticamente seus custos com energia elétrica. No entanto, um problema que acaba surgindo, é que nem sempre possuem dentro de sua indústria ou outro empreendimento, espaço suficiente para implantação do sistema fotovoltaico.
E aqui reside uma das grandes oportunidades do contrato “built to suit” para o setor de energia solar! É possível construir galpões “sob medida” por exemplo, para atender justamente às necessidades desses clientes que querem fazer a implantação do sistema fotovoltaico, mas não dispõem de um espaço adequado para tal. Assim, aquele que busca fazer a implantação, desse modo, é possível estruturar um modelo de negócio onde a remuneração não será apenas pelo aluguel do galpão e/ou das placas, mas também pela construção do local onde será feita a instalação. Quero deixar claro que é apenas um exemplo e existe outras inúmeras possibilidades; lembre-se que o contrato “built to suit” tem uma ampla liberalidade das partes.
Administração Pública:
Atualmente o que tem imperado nos noticiários e nas discussões políticas, é o endividamento do Estado elevado, a necessidade de cortar despesas e etc. Nisso a Administração Pública passou a ser guiada pela eficiência e por um modelo voltado para resultados, vigorando o princípio da economicidade, ou seja, a promoção de resultados com o menor custo possível.
Nesse cenário, os gestores buscam uma sensível redução de despesas com o objetivo de deixar recursos “livres” para serem investidos em setores estratégicos e para atender as demandas públicas propriamente ditas.
Eis mais uma oportunidade para você investidor que está disposto a tratar com a Administração Pública. Nesse cenário de redução de gastos, alguns órgãos públicos da administração pública direta e indireta, estão buscando espaços para instalarem sua sede, mas que não haja necessidade de investir o dinheiro público na construção. Assim se torna possível que o particular venha a construir o imóvel que será a sede, atendendo às especificações da entidade pública, e o valor a ser pago por esta, não será só da construção ou só do aluguel, mas a junção de ambos. Dessa forma, o órgão não vai necessitar retirar montante elevado para investir na construção, reduzindo substancialmente as despesas, portanto, e por consequência, o particular irá ter remuneração pela construção e aluguel do imóvel. Sempre lembrando que o contrato será de longa duração.
Quero ressaltar que esses são apenas exemplos, mas é possível fazer uma modelagem para atender diversas negociações.
