Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Quando o imóvel não tem escritura

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, para ser regular, um imóvel deve contar com inúmeros documentos. Habite-se e escritura são os principais, garantindo impostos mais baratos e permitindo a comercialização legal da propriedade. Por isso, é importante manter o comprovante em dia – e para aqueles que não o tem, existem meios de regulamentá-lo.

Entenda o que é Escritura

A compra de um imóvel sem escritura é mais barata. Entretanto, ao longo do tempo a inexistência da declaração poderá acarretar em multas, problemas em nova venda, e até mesmo questões judiciais, em que um herdeiro do dono anterior solicita a propriedade.

A escritura é comprovante que determina proprietários atuais e antigos. Segundo a lei, apenas aquele que tem seu nome na escritura da propriedade é o real dono dela.

Escritura é o documento que determina existência do imóvel e estabelece seu proprietário.

Isso significa que, caso adquira o bem em contrato de gaveta, legalmente esta comercialização não tem valor. O contrato de gaveta acontece quando uma pessoa assume dívida de financiamento de um imóvel sem informar ao banco responsável por ele. Assim, as parcelas passam a ser sua responsabilidade, mas em registro o possuidor do local ainda é aquele que assinou contrato de parcelamento com a financeira.

E se eu não emitir a escritura?

Existem dois grandes riscos em não ter a escritura de uma propriedade: a tomada do bem e sua nova venda, por má fé.

No primeiro caso, como não tem o imóvel registrado em seu nome, o morador da construção pode ser questionado judicialmente quanto à posse do bem. Desta forma, herdeiros ou mesmo o responsável pela venda do espaço podem solicitar a reintegração de posse, já que oficialmente você não é o dono do local.

Na situação por má fé, o antigo dono da propriedade pode comercializar o imóvel à outra pessoa, como se ainda fosse dona do local – o que, legalmente, ainda é. Se a venda for feita da mesma forma que a sua, sem registro oficial, será necessária uma disputa judicial que determine o verdadeiro proprietário do local – o que demandará tempo e dinheiro.

Já se esta nova venda for realizada com a passagem da escritura para uma nova pessoa, os problemas para o atual morador serão maiores, pois a Justiça deverá priorizar aquele que possui a documentação correta. Mais tempo e dinheiro demandados.

Outra desvantagem da circunstância é a impossibilidade de financiá-la. Quase na totalidade das vezes, os bancos não aceitam disponibilizar crédito para imóveis não regulamentados, o que pode frustrar a venda do espaço.

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Passo a passo para a regularização

Na hora da compra de um imóvel, é interessante solicitar toda a sua documentação: Habite-se, escritura, comprovantes de pagamentos de dívidas do espaço (como IPTU) e outro. Porém, se isto não foi feito à época da transferência de posse, é preciso regularizá-la.

Terreno X Casa

Existem casos em que o terreno do imóvel tem escritura, mas a casa ou apartamento não. Assim, o responsável pelo espaço deve comparecer à Prefeitura de sua cidade e Cartório de Imóveis com o desenho da planta da construção. Esta representação deve ser feita por um engenheiro contratado, que disponibilizará medidas do espaço, desenho de portas, janelas e outras, e a distribuição elétrica e hidráulica do local.

Esta regularização costuma ter custo equivalente a 4% do valor do imóvel, além de taxa que varia por região (com valor mínimo de R$1 mil).

Este passo a passo é também possível quando nem terreno, nem construção tem o documento.

Emissão “amigável”

É possível solicitar ao antigo dono do imóvel, ou seus herdeiros, a emissão da escritura. Para isso, ele e o novo proprietário deve dirigir-se ao cartório para registrar a existência do imóvel.

Usucapião

Quando não é possível localizar o antigo proprietário ou herdeiros, o novo dono do espaço deve procurar a Justiça e abrir processo de usucapião. Comprovando que mora no local há mais de cinco anos, ele será declarado como dono oficial da propriedade, com escritura lavrada em seu nome.

Propriedade por usucapião pode ser solicitada quando morador reside no local em período compreendido entre cinco e quinze anos.

As informações podem ser oferecidas por meio de contas deste período, como água, luz, telefone e outras em nome do morador.

Aqui, o custo da regularização vai além das taxas já citadas, pois haverá necessidade de pagamento de honorários advocatícios.

Contrato de gaveta

Para regularizar o bem comprado por meio do “contrato de gaveta”, o comprador deverá apresentar comprovantes de pagamento ao banco responsável pelo financiamento, e solicitar a mudança da propriedade para seu nome. Caso não seja possível, a solução será acionar a Justiça.

Os custos com esta regularização são, por vezes, altos, mas valem a pena ao logo do tempo. Com a documentação em dia, não haverão problemas de tomada de posse ou na hora da venda do imóvel.

Além disso, a propriedade perde valor com a comercialização sem documentação.

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