Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Mercado imobiliário de luxo

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, os apartamentos compactos, que possuem no máximo 45 metros quadrados, vêm ganhando espaço no mercado de imóveis de luxo em São Paulo. Com uso de tecnologia, atenção à sustentabilidade e apreço por design, esses empreendimentos são lucrativos tanto para incorporadoras quanto para investidores e têm se mostrado mais resilientes ao aumento das taxas de juros.

Segundo dados do Secovi-SP (sindicato patronal de habitação de São Paulo), dos 50 mil apartamentos lançados na capital paulista entre os meses de janeiro e setembro do ano passado, 37,5 mil – ou seja, aproximadamente 75% – possuíam no máximo 45 metros quadrados.

O crescimento visto entre imóveis desse tipo foi motivado por uma mudança no Plano Diretor em 2014, na gestão de Fernando Haddad, que priorizou a construção de prédios ao redor dos eixos de transporte público. Para combater o preço inflacionado desses terrenos, incorporadoras e construtoras optaram por explorar metragens menores em suas plantas, otimizando o espaço disponível.

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Exclusividade e design

A You,inc, incorporadora com mais de 50 empreendimentos entregues em São Paulo, é especializada em imóveis desse tipo. O seu último lançamento, V3rso Jardins Tailored by Emiliano, apresenta unidades Studio+ com pé direito de 3,40m e áreas de 23 a 26m², com o preço de R$ 800 mil.

Segundo Tatiana Muszkat, diretora institucional da empresa, esses empreendimentos costumam ser adquiridos tanto por investidores quanto por moradores finais, em uma proporção equivalente. O público inclui advogados, médicos, artistas, empresários e, de maneira geral, “pessoas que valorizam esse tipo de empreendimento”.

“Nós temos uma curadoria muito forte. Temos terrenos bastante icônicos, trabalhamos com arquitetos renomados, buscamos inspiração internacional, e também tentamos antecipar tendências”, afirma a diretora. Os seus empreendimentos estão localizados em bairros nobres de São Paulo, como Jardins, Higienópolis, Pinheiros e Paraíso.

As localizações privilegiadas são, como diz a diretora, o que permite à empresa praticar um preço por metro quadrado superior à média. “Nós compramos dentro das melhores ruas nos melhores bairros”, comenta. “E o Plano Diretor também possibilita um maior potencial construtivo, dependendo da área.”

O próprio V3rso Jardins está localizado em um terreno próximo à Avenida Paulista, na Alameda Santos, que havia sido disputado pelas principais incorporadoras da cidade. A diretora conta que a empresa demorou mais de um ano para fazer essa aquisição – um período acima da média do mercado.

A visão sobre a importância da localização é compartilhada por Guilherme Benevides, CEO da Gafisa Incorporadora e Construtora São Paulo. “O terreno é o maior ativo, porque ele vai fazer a diferença para o público comprador”, afirma.

“Olhamos cada projeto no detalhe para entendermos o que se encaixa em cada um, mas sempre pensando em agregar valor e não ser um projeto comum.”

O Update Vila Madalena, com previsão de lançamento para este ano, é uma das apostas da Gafisa nesse segmento. O empreendimento oferece studios e apartamentos que vão de 20 a 86 m²; os preços partem de R$ 424 mil.

Assim como outros imóveis desse tipo, a localização é próxima a importantes centros culturais e estações de metrô. “Alguns bairros não têm mais espaço para construir ou têm poucas opções para construir prédios novos, então realmente serão muito disputados pela classe alta”, diz o CEO.

De maneira geral, empreendimentos que reúnem diferenciais como design único, serviços acoplados, tecnologia, design e uma boa localização costumam apresentar um preço cerca de 20% acima do valor de mercado, segundo Benevides.

Imunidade à Selic

Uma das vantagens do segmento imobiliário de luxo é o fato de que ele não segue as tendências do setor imobiliário em geral.

Durante o ciclo de baixa da Selic – a taxa básica de juros, que era de 2% ao ano em 2020 – esses empreendimentos ganharam impulso por conta dos baixos custos de financiamento. Quando a taxa voltou a subir, em março de 2021, o mercado não desacelerou.

“O investidor que busca imóveis de luxo é mais qualificado. O cliente é uma pessoa que não busca financiamentos”, diz Muszkat. “Como consequência, nós conseguimos passar mais ou menos ilesos pelo aumento da taxa de juros.”

Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), em 2020, os imóveis de alto padrão foram responsáveis por garantir ao mercado de incorporação o melhor número de vendas desde 2014. Em 2021, o mercado de luxo cresceu 32% em comparação com 2020, de acordo com dados da entidade.

Além de ter se beneficiado da baixa da Selic durante boa parte da pandemia, a própria quarentena e demais restrições sociais impulsionaram o setor.

“A pandemia trouxe um olhar mais atento das pessoas às suas casas”, argumenta Benevides. “A vida estava muito acelerada nas cidades, o imóvel estava se desvalorizando, e isso mudou completamente. As pessoas começaram a entender a importância do abrigo, de ter a casa como um bom ambiente para viver.”

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