Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Construção e venda de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, sem dúvida desfazer o contrato de compra de imóvel entre o comprador e a incorporadora / construtora é algo que tem acontecido com maior frequência. Infelizmente, devido às condições da economia do país com o aumento do desemprego e ainda mais agora, as consequências do coronavírus. O distrato na construção civil deve ser calculado, portanto, de acordo com o que está determinado em lei.
Em síntese, a pesquisa realizada pelo Grupo Zap, 54% dos profissionais que trabalham na área de venda de imóveis perceberam um aumento no número de distrato. Já que no setor de incorporação / construção, 3 em cada 10 entrevistados na pesquisa acreditam que o número de cancelamentos e prorrogação de contratos permanece igual. Vejamos então em detalhes o que é o distrato na construção civil e como fazê-lo.
O que é distrato?
Certamente na ocasião em que o cliente compra um imóvel, ele assina um contrato, certo? O distrato então, nada mais é do que o acordo pelo qual as partes colocam fim ao contrato. Ou seja, a desistência da compra ou o descumprimento grave de alguma obrigação contratual (geralmente se deve à falta de pagamentos) ou um acordo consensual levam a solicitar o distrato.
Cuidados que devemos ter ao realizar o Distrato?
O distrato de imóveis é determinado, primeiramente, de acordo com as cláusulas do contrato de compra e venda de imóveis firmado pelo cliente e a incorporadora/construtora. Por isso é importante prever claramente no contrato condições que sejam justas tanto quanto para o cliente como para a saúde dos negócios da empresa.
Em 2018 foi sancionada a Lei 13.786, que disciplina o distrato imobiliário,
que por consequência determina os prazos para a devolução de valores. Em suma, o valor a ser restituído ao cliente quando o contrato é desfeito depende de o empreendimento estar submetido ou não ao Regime do Patrimônio de Afetação. Ou seja, caso o imóvel for adjudicado e vá à leilão, o comprador não receberá nenhum ressarcimento.
Lembrando que o cliente tem 7 dias a partir da assinatura do contrato de venda para se arrepender e desistir do negócio. Isto é, trata-se do Direito de Arrependimento previsto no Código do Consumidor. Sendo assim, todos os valores pagos pelo comprador devem ser devolvidos integralmente.
Qual o modelo ideal para distrato imobiliário?
Então, para calcular o distrato, é deve-se deduzir a comissão de corretagem, impostos reais, cotas de condomínio, e, se for o caso, taxa de ocupação. Deve-se basear em tudo o que foi estipulado no contrato não apenas taxas de amortização, como também juros, entrada, correção monetária, entre outros, sempre cumprindo o que está previsto também em lei. Novamente percebe-se a importância de ter um contrato bem elaborado, por isso, preste atenção ao Art. 35-A da Lei 13.786, ele estipula um quadro-resumo do que o contrato deve ter.
Cálculo das multas no distrato e da devolução dos valores já pagos pelo cliente
O cálculo deve ser feito de acordo com o estipulado na lei e no contrato entre as partes. Visto que resumidamente, ocorre da seguinte forma:
Nos empreendimentos submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação
Dessa forma a devolução dos valores pagos pelo cliente deve ser de 50% do que ele já pagou (depois de deduzida a taxa de corretagem, impostos, taxa condominial, taxa de ocupação). O prazo máximo para que a empresa retorne o valor é de 30 dias após a emissão do Habite-se ou 30 dias após a revenda da unidade, o que ocorrer antes.
Nos empreendimentos não submetidos ao Regime do Patrimônio de Afetação
A devolução dos valores será de 75% do valor já pago (depois de dedução de comissão de corretagem, impostos e etc.). Ou seja, a incorporadora retém 25% do valor como multa. O prazo máximo para retornar o valor é de 180 dias a partir da rescisão ou 30 dias depois da revenda da unidade, o que ocorrer antes.
Como um sistema pode auxiliar no distrato imobiliário?
Com tantas taxas, correção monetária, ajustes e particularidades fica fácil se perder nas contas. Ainda mais porque cada caso pode ser diferente do outro. Com um sistema, os cálculos são feitos automaticamente de acordo com o modelo parametrizado pela sua empresa. Basta preencher os campos dentro do sistema e o seu distrato será calculado e efetivado de forma confiável e transparente – tanto para o financeiro da empresa quanto para o cliente.
