Glauco Diniz Duarte Grupo GD – Construção e venda de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a holding imobiliária é uma pessoa jurídica de direito privado, geralmente constituída na forma de sociedade limitada ou anônima, que detém imóveis (to hold), e que pode desempenhar diversas atividades, tais como locação, revenda, construção, incorporação, reforma, loteamento, desmembramento, dentre outras.
De largada, a holding imobiliária deve enquadrar sua atividade em códigos da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (“CNAE”).
Tipicamente, uma holding imobiliária compra, vende e/ou aluga imóveis próprios, ou seja, desempenha atividades previstas na seção L, na divisão 68, no grupo 68.1 e na classe 68.10-2 do CNAE. Sendo assim, a atividade da holding imobiliária é geralmente enquadrada nos códigos 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios, 6810-1/02 – Aluguel de imóveis próprios e/ou 6810-2/03 – Loteamento de imóveis próprios.
Porém, não são raros os casos em que a holding realiza atividades de construção, reforma, manutenção, complementação, alteração e incorporação, isto é, desempenha atividades previstas na seção F, que compreende as divisões 41 a 43, com respectivos grupos, classes e subclasses do CNAE. Nesses outros casos, a atividade da holding imobiliária deve ser enquadrada em códigos alternativos ou adicionais, os quais devem ser definidos com vistas às peculiaridades de cada caso concreto.
Por ora, é importante ressaltar que o objeto social está diretamente atrelado à carga tributária.
Por isso, todas atividades efetivamente desempenhadas pela holding imobiliária devem ser corretamente descritas no contrato social ou no estatuto, além de serem enquadradas nos códigos CNAE perante o CNPJ, sob pena de futuros questionamentos sobre a carga tributária pelas autoridades fiscais.
Qual o melhor regime de tributação da holding imobiliária: Simples Nacional, Lucro Real ou Lucro Presumido?
Importante destacar que a holding imobiliária não pode optar pelo Simples Nacional.
Isso porque essa forma de tributação é vedada para quem realiza atividade de locação de imóveis próprios – exceto quando se referir à prestação de serviços tributados pelo Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza, assim entendida a exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversão, canchas e congêneres, para a realização de eventos ou negócios de qualquer natureza.
Logo, salvo nesses casos excepcionais, a holding imobiliária não pode ser tributada pelo Simples Nacional.
É possível optar por tributar a holding imobiliária pelo Lucro Real, mas essa opção é incomum em virtude da elevada carga tributária.
O lucro real – assim entendido o lucro líquido ajustado por adições, exclusões e compensações previstas pela legislação tributária – sujeita-se a 15% de Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (“IRPJ”) e 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (“CSLL”).
A parcela do lucro real que exceder R$ 20 mil por mês (em regra, o período de apuração do Lucro Real é anual com estimativas mensais) sujeita-se a 10% de Adicional de IRPJ (“Adicional”). Sobre a receita bruta, incidem 1,65% de Contribuição para o Programa de Integração Social (“PIS”) e 7,60% de Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (“COFINS”).
Portanto, simplificadamente, se a holding imobiliária optar pelo Lucro Real, incidirá até 34% de IRPJ/Adicional/CSLL sobre o lucro real, além de até 9,25% de PIS/COFINS não cumulativo sobre a receita bruta descontada de créditos.
É verdade que essas alíquotas nominais podem ser reduzidas, por exemplo, se o lucro líquido ajustado for inferior ou pouco superior a R$ 20 mil por mês tornando pouco ou nada aplicável o Adicional, ou se a holding imobiliária tomar crédito em relação aos imóveis adquiridos para revenda.
Contudo, ainda que a carga tributária no Lucro Real seja assim mitigada, ela tende a ser mais gravosa do que a carga tributária no Lucro Presumido.
Em regra, a holding imobiliária é tributada pelo Lucro Presumido, cuja carga tributária varia conforme a atividade.
Para atividades imobiliárias relativas a desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, e venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, incide 15% de IRPJ sobre 8% da receita bruta, incide 10% de Adicional sobre a parcela de 8% da receita bruta que exceder R$ 60 mil por trimestre (o período de apuração do Lucro Presumido é trimestral), e incide 9% de CSLL sobre 12% da receita bruta.
Ao seu turno, para atividades de administração, locação ou cessão de bens imóveis, incide 15% de IRPJ sobre 32% da receita bruta, incide 9% de CSLL sobre 32% da receita bruta, além de incidir 10% de Adicional sobre a parcela de 32% da receita bruta que exceder R$ 60 mil por trimestre. Em todo caso, aplica-se 0,65% de PIS e 3% de COFINS sobre a receita bruta.
Por isso, no Lucro Presumido, a holding que compra e vende imóveis é tributada em até 6,73% sobre a receita bruta (= 25% * 8% + 9% * 12% + 3,65%), ao passo que a holding que aluga imóveis é tributada em até 14,53% sobre a receita bruta (= 34% * 32% + 3,65%).
Segue um quadro-resumo do Lucro Real e do Lucro Presumido para uma holding imobiliária:
Uma comparação entre o Lucro Presumido e a pessoa física
Imagine que os imóveis A, B e C gerem aluguéis de R$ 20 mil, R$ 30 mil e R$ 40 mil por mês, totalizando R$ 90 mil por mês. Se esses imóveis forem detidos diretamente por uma pessoa física, os aluguéis serão tributados por alíquotas progressivas de até 27,5% de Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (“IRPF”).
Comparativamente, se esses imóveis forem detidos por uma holding imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, esses aluguéis serão tributados por até 14,53% de IRPJ, Adicional, CSLL, PIS e COFINS. Segue uma tabela comparativa, que deve ser tomada a título ilustrativo da tributação mensal, pois o período de apuração é anual para o IRPF das pessoas físicas e trimestral para o Lucro Presumido:
Agora imagine que os imóveis A, B e C sejam vendidos em 31/12/2020 por R$ 4 milhões, R$ 6 milhões e R$ 8 milhões. Imagine que esses imóveis tenham sido adquiridos em 01/01/2000 ao custo de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões e R$ 4 milhões. Se esses imóveis forem vendidos diretamente por uma pessoa física, os ganhos serão abatidos por fatores de redução e tributados por alíquota fixa de 15% de IRPF.
Se esses imóveis forem vendidos como ativo imobilizado de uma holding imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, então até 34% de IRPJ/Adicional/CSLL incidirão sobre o ganho, sem qualquer incidência de PIS/COFINS. Comparativamente, se esses imóveis forem vendidos como estoque de uma holding imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, então até 6,73% de IRPJ/Adiciona/CSLL/PIS/COFINS incidirão sobre a receita bruta. Segue uma tabela comparativa, que deve ser tomada a título ilustrativo da tributação mensal, pois o período de apuração é anual para o IRPF das pessoas físicas e trimestral para o Lucro Presumido:
A carga tributária pode variar conforme os valores e as datas, sendo recomendável realizar essas estimativas em cada caso concreto.
Ainda assim, a tributação do aluguel de imóveis tende a ser menor na holding imobiliária optante pelo Lucro Presumido. Já a tributação do ganho na venda de imóveis tende a ser menor na pessoa física, especialmente se os imóveis forem antigos.
Essas conclusões guardam relação direta com os bens que devem ser transferidos para a holding, conforme segue.
Quais bens devem ser transferidos para a holding imobiliária?
A tributação é um fator importante para decidir quais bens serão transferidos para a holding imobiliária.
As aplicações financeiras no Brasil não devem ser transferidas para a holding imobiliária, pois rendimentos financeiros são geralmente menos tributados nas pessoas físicas do que em pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Presumido, conforme a tabela a seguir:
As aplicações financeiras no exterior tambémnão devem ser transferidas para a holding imobiliária, sob pena vedarem a opção pelo Lucro Presumido, afinal, o Lucro Real é obrigatório para as pessoas jurídicas que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior.
Os imóveis no Brasil que se pretende vender no curto prazo não devem ser transferidos para a holding imobiliária, pois o produto da venda de imóveis é menos tributado nas pessoas físicas do que em pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Presumido, conforme demonstrado anteriormente.
No que se refere àqueles destinados à residência ou temporada podem ser transferidos para a holding imobiliária, mas só para o fim de facilitar futura sucessão.
Por sua vez, os imóveis que visam a locação atual ou futura devem ser transferidos para a holding imobiliária, a fim de reduzir a tributação sobre os aluguéis.
Já os imóveis no exterior não devem ser transferidos para a holding imobiliária. Imóveis no exterior destinados à locação ou à venda impedem que a holding imobiliária opte pelo Lucro Presumido, pois geram rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior. Quaisquer imóveis no exterior, se transferidos para a holding imobiliária, passam a ser tributáveis no Brasil em caso de sucessão.
O valor de transferência dos bens
Na integralização do capital da holding imobiliária, os imóveis podem ser conferidos pelo valor de custo ou pelo valor de mercado.
O custo é o valor constante da última declaração de IRPF do alienante. O mercado é o valor que seria praticado entre partes independentes em condições usuais.
Em casos específicos, pode ser eficiente transferir os imóveis a valor de mercado para a holding imobiliária, especialmente se três requisitos forem cumpridos:
a) se forem antigas as datas de aquisição dos imóveis pela pessoa física;
b) se os imóveis forem transferidos para o ativo imobilizado da holding imobiliária;
c) se no médio prazo for possível que a holding imobiliária ponha esses imóveis para venda.
Uma vez que sejam cumpridos esses três requisitos, pode ser vantajoso antecipar uma tributação comparativamente menor, em vez de postergar uma tributação significativamente maior. Explico.
A pessoa física pode aproveitar fatores de redução do ganho, tanto maiores quanto mais antiga for a data de aquisição do imóvel, a saber:
a) redução de 5% até 100% do ganho para imóveis adquiridos até dezembro de 1998;
b) redução de 1/1,0060m1(lê-se: um inteiro dividido por um inteiro e sessenta décimos de milésimo elevado a “m1”), sendo “m1” o número de meses, ou fração, decorridos entre janeiro de 1996 (ou data de aquisição posterior) e novembro de 2005;
c) redução de 1/1,0035m2(lê-se: um inteiro dividido por um inteiro e trinta e cinco décimos de milésimo elevado a “m2”), sendo “m2” o número de meses, ou fração, decorridos entre dezembro de 2005 (ou a data de aquisição, se posterior) e a data de alienação.
Esses fatores permitem reduzir o ganho e a tributação devida pela pessoa física na transferência de imóveis para a holding imobiliária.
Na prática, um imóvel adquirido em 2000 por R$ 1.000.000 e vendido em 31/12/2020 por R$ 3 milhões gera um ganho de R$ 2.000.000, que aproveita reduções na ordem de 65%, de modo que apenas R$ 700 mil são tributáveis a 15% de IRPF.
Uma vez que o imóvel seja transferido para o ativo imobilizado da holding imobiliária, é correto afirmar que o imóvel, a princípio, destina-se a permanecer na holding imobiliária.
Nessas circunstâncias, a venda do imóvel ensejará até 34% de IRPJ/Adicional/CSLL sobre o ganho, o qual será tanto menor quanto maior tiver sido o valor de transferência dos imóveis da pessoa física para a holding imobiliária – daí a vantagem de transferir os imóveis pelo valor de mercado.
Vale ponderar que são raros os casos em que a transferência de imóveis a valor de mercado é realmente eficiente.
Afinal, se o imóvel for transferido a valor de custo e, em pouco tempo, for deliberada sua venda, cabe avaliar os riscos da reclassificação do ativo imobilizado para o estoque na tentativa de aproveitar a tributação de até 6,73% de IRPJ/Adicional/CSLL/PIS/COFINS sobre a receita bruta, bem como cabe avaliar os riscos da redução do capital mediante devolução do imóvel para venda pela pessoa física.
Portanto, salvo em casos específicos, as pessoas físicas geralmente transferem os imóveis a valor de custo para a holding imobiliária. Essa opção não gera IRPF a pagar e, além disso, pode reduzir a tributação devida numa futura doação ou sucessão da participação na holding imobiliária.
